Das sollten Sie beim Immobilienverkauf in Österreich beachten
Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Um Haus, Wohnung oder Liegenschaft gewinnbringend zu verkaufen, ist der richtige Zeitpunkt maßgeblich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Immobilienverkauf in Österreich achten sollten.
Verkaufen oder abwarten: Wie finde ich den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf?
Ein Verkauf Ihrer Immobilie lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:
Wenn die Mietrendite geringer ist als die Rendite für alternative Geldanlagen.
Wenn Sie Kapital freisetzen möchten, um größere Anschaffungen zu tätigen.
Wenn Sie nicht die Zeit und das Geld für die Verwaltung der Immobilie aufbringen möchten.
Wenn Sie wenig bis keine Steuern (z. B. durch Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung) bei einem Verkauf zahlen müssen.
Prognose zur Immobilienpreisentwicklung 2026
Um den Markt besser einschätzen zu können, lohnt sich ein Blick auf aktuelle Marktdaten. Basierend auf der Studie zum Immobilienmarkt 2026 lassen sich folgende Trends ableiten:
Wie läuft der Verkauf ab?
Dokumente heraussuchen, z. B. Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis (nach EAVG ist die Angabe der Werte in Inseraten unter hoher Strafdrohung verpflichtend)
Schönheitsreparaturen
Wertermittlung
Exposé / Inserat aufsetzen
Besichtigungstermin (Lokalaugenschein)
Preisverhandlungen
Bonitätsprüfung
Kaufvertrag erstellen
Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei beauftragen (für Treuhandabwicklung)
Eintragung beim Grundbuchsgericht (Bezirksgericht)
Zahlung
Schlüsselübergabe
Grundbuch-Einverleibung
Nach Kaufvertrag und Treuhandüberweisung beantragt der Käufer oder die Käuferin beim Bezirksgericht schriftlich oder mündlich die Einverleibung des Eigentumsrechts. Das Gericht prüft Urkunden und die Steuerbestätigung und trägt den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin ein. Das dauert etwa zwei bis vier Wochen.
Privat verkaufen oder mit Maklerbüro?
Bei einem privaten Hausverkauf fällt zwar keine Provision an, dafür müssen Sie den ganzen Immobilienverkauf allein stemmen. Dabei sollten Sie nicht den hohen Arbeits- und Zeitaufwand unterschätzen.
Die Vorteile beim Verkauf mit Immobilienmaklerin oder Immobilienmakler:
professionelle Vermarktung durch die Erstellung hochwertiger Exposés
große Zeitersparnis durch die Übernahme aller Aktivitäten von der Anzeigenschaltung bis zur Übergabe
fairer Verkaufspreis, da Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler über die Marktlage informiert sind, die Immobilie dementsprechend bewerten und ihre Erfahrung bei den Preisverhandlungen einsetzen
mehr Interesse an Ihrer Immobilie, da Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler über ein großes Netzwerk verfügen
mehr Sicherheit, da die Bonität der Käuferinnen und Käufer geprüft und auf rechtliche Sicherheit bei der Vertragsgestaltung geachtet wird
Wann können Sie ohne Immobilientreuhänderin oder Immobilientreuhänder verkaufen?
Nicht bei jedem Immobiliengeschäft ist unbedingt ein Maklerbüro nötig. Der Selbstverkauf ist sinnvoll, wenn Sie bereits Kaufinteressierte für Ihr Objekt haben. Dringend erforderlich sind dabei Kenntnisse in Bau- und Vertragsrecht. Auch die nötigen Fertigkeiten, um Ihre Immobilie professionell im Internet zu vermarkten, sind empfehlenswert, sollten Kaufinteressierte plötzlich umschwenken. Wer über die notwendige Erfahrung und Zeit verfügt und wem der Umgang mit potenziellen Käuferinnen und Käufern liegt, für den eignet sich der Hausverkauf von privat.
Welche Kosten kommen auf Sie zu?
Die folgende Auflistung zählt die Kosten auf, die typischerweise beim Immobilienverkauf in Österreich anfallen:
Maklerprovision: Max. 3 Prozent + 20 Prozent USt. (ab Kaufpreis 36.336,42 Euro; darunter 4 Prozent)
Energieausweis: ca. 150 bis 500 Euro für Einfamilienhäuser
Wertermittlung: kostenlos, wenn Sie einen Maklervertrag abschließen; ca. 100 bis 500 Euro bei Sachverständigen
Vermarktungskosten: kostenlos beim Verkauf mit Immobilienmaklerin oder Immobilienmakler; bis zu 1.000 Euro für Fotos, Anzeigen etc. möglich, wenn Sie privat verkaufen
Löschung von Pfandrechten: 47 Euro bei elektronischer Einbringung, 66 Euro bei Papiereinreichung
Kaufvertragserrichtung und Treuhandschaft: meist 1 bis 3 Prozent zzgl. Barauslagen und 20 Prozent USt.; bei Privatkäufen oft hälftig von Käuferseite und Verkäuferseite getragen
Immobilienertragsteuer: 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn
ggf. Kosten für Renovierungen: unterschiedlich, je nach Aufwand
ggf. Pönale/Vorfälligkeitsentschädigung: Strafzahlung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Fixzinsdarlehens bei der Bank
Im Prinzip läuft jeder Immobilienverkauf gleich ab, egal ob Sie eine Liegenschaft, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen. Doch es gibt einige Besonderheiten für die verschiedenen Objekttypen zu beachten.
Maß und Art der baulichen Nutzung (Bebauungsplan, Flächenwidmungsplan) entscheidend
Bewertung von Sachverständigen aufgrund regionaler Marktwerte
Pflicht, alle bekannten Mängel offenzulegen
Bewertung meist mit Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren
Energieausweis nach EAVG bereithalten
bezugsfreie Wohnungen verkaufen sich oft besser als vermietete Objekte
erforderliche Dokumente: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten (Parifizierung), Vorausschau, Betriebskostenabrechnungen, Protokolle vorheriger Eigentümerversammlungen, Aufstellung aller durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen
Anforderungen der Nutzerinnen und Nutzer oft spezieller
vermietete Gewerbeobjekte mit langer Vertragslaufzeit bei Investorinnen und Investoren beliebter als leer stehende Immobilien
nach Ertragswertverfahren bewertet: Mieteinnahmen als Basis
Immobilienrente als Alternative zum Verkauf
Bei der klassischen Immobilienverrentung (Leibrente) verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und erhalten dadurch das Kapital, das in Ihrer Immobilie gebunden ist, zurück. Andere Modelle ermöglichen es, einen Teil der Immobilie zu verkaufen oder gänzlich Eigentümer:in zu bleiben und eine monatliche Rente aus einer Umkehrhypothek zu erhalten.
Die Art der Verrentung ändert nichts an Ihrer Wohnsituation: Sie bleiben in Ihrem Haus oder in Ihrer Eigentumswohnung wohnen – in der Regel mietfrei. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird bei der Verrentung Ihrer Immobilie notariell im Grundbuch beim zuständigen Grundbuchsgericht einverleibt.
Wir von Aroundhome unterstützen Sie dabei, Ihre Hausprojekte erfolgreich und stressfrei umzusetzen – durch individuelle Beratung und die Vermittlung passender Fachfirmen. Unser Service ist für Sie komplett kostenfrei und unverbindlich, wir finanzieren uns über die Zusammenarbeit mit den Fachfirmen.
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Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Ein Hausverkauf ist aufwendig und braucht Zeit. Rund zwei bis vier Monate dauert es im Durchschnitt bis zur Einverleibung künftiger Käuferinnen und Käufer in das Grundbuch – bei Immobilien in ländlicher und weniger gefragter Lage mitunter deutlich länger. Auch Zustand und Energieeffizienz der Immobilie wirken sich auf die Verkaufsdauer aus.
Sollte ich eine Immobilie vor dem Verkauf noch sanieren?
Größere Sanierungen und Erneuerungen wie der Einbau einer modernen Wärmepumpe oder einer PV-Anlage sollten wohl überlegt sein. Nur in bestimmten Fällen zahlt es sich aus, die Immobilie vor dem Verkauf zu modernisieren. Oft bevorzugen Käuferinnen und Käufer es, eigene Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Dafür stehen der Sanierungsbonus (Bundesförderung) sowie landesspezifische Wohnbauförderungen der Bundesländer zur Verfügung.
Wann lohnt es sich, die Immobilie zu vermieten statt zu verkaufen?
Die langfristige Vermietung lohnt sich insbesondere, wenn Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer eine attraktive Rendite bleibt. Das ist vor allem der Fall, wenn Sie in einem Mehrparteienhaus mehrere Wohnungen zur Vermietung anbieten können. Allerdings geht das Vermieten auch mit einem großen Aufwand einher, beispielsweise durch das Organisieren eines Hausbetreuungsservices sowie das Decken der Kosten für Instandhaltungen. Zudem besteht das Risiko von Mietzinsausfällen.
Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ersetzt in Österreich die frühere Spekulationssteuer. Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen werden mit 30 % („Neufälle“: Erwerb nach 31.3.2002) oder 4,2 % des Erlöses („Altfälle“: Erwerb vor 31.3.2002, pauschal 86% Anschaffungskosten abziehbar) besteuert. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen: Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn die Immobilie ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz des Verkäufers oder der Verkäuferin war.
Was gibt es bei der Erbschaftssteuer zu beachten?
In Österreich wurde die Erbschafts- und Schenkungssteuer im Jahr 2008 abgeschafft. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Immobilienerbe völlig steuerfrei ist. Bei der unentgeltlichen Übertragung von Liegenschaften durch Erbschaft oder Schenkung fallen die Grunderwerbsteuer (GrESt) sowie die Grundbucheintragungsgebühr an. Die Grunderwerbsteuer wird im Familienverband gestaffelt nach dem Grundstückswert berechnet (0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % für alles darüber hinaus).