Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich, die teilweise auch Kosten mit sich bringen. Ihre Höhe hängt vor allem davon ab, ob Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler beauftragen, ob noch ein Immobiliendarlehen besteht, welche Unterlagen benötigt werden und ob Steuern anfallen. Folgende Posten können bei den Kosten eines Immobilienverkaufs eine Rolle spielen:

• Dokumente und Gutachten

• Maklerprovision

• Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen

• Kosten für die Vermarktung

• Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

• Steuern

Viele klassische Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Errichtung der Kaufurkunde und die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch tragen die Käufer:innen. Wird ein Haus durch einen Makler oder eine Maklerin verkauft, teilen sich Käufer:innen und Verkäufer:innen die Provision üblicherweise.

Wollen Sie ein selbst genutztes Haus im Wert von 250.000 Euro verkaufen, ergeben sich beispielsweise etwa die folgenden Kosten für beide Parteien:

Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten

Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen, die für die Vermarktung und die spätere Vertragsabwicklung erforderlich sind. Das sind die ersten Kosten beim Immobilienverkauf, die auf die Verkäufer:innen zukommen.

Immobilienbewertung

Bei einer Immobilienbewertung ermitteln Expert:innen den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie, der eine wichtige Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises ist. Bei Immobilienmakler:innen gehört die Marktpreiseinschätzung bereits zum Leistungspaket dazu, die mit der Provision abgedeckt ist. Sie berücksichtigt zum Beispiel Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, Vergleichsobjekte und die aktuelle Marktlage. Dabei handelt es sich aber nicht um ein formelles Verkehrswertgutachten, das häufig für gerichtliche, steuerliche oder finanzielle Zwecke benötigt wird.

Die Kosten für so ein Gutachten können individuell vereinbart werden. Sie hängen vor allem vom Wert der Immobilie, vom Umfang der Bewertung und vom Aufwand ab. Ein Kurzgutachten kann je nach Anbieter bereits für etwa 500 Euro erhältlich sein. Es beinhaltet zwar weniger Punkte, ist für einen Privatverkauf jedoch oftmals ausreichend. Umfangreichere Bewertungen mit Besichtigung und ausführlicher Dokumentation können deutlich teurer ausfallen.

Energieausweis

Zu den unumgänglichen Kosten beim Immobilienverkauf gehört der Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG).

• Für die Erstellung eines Energieausweises für eine Eigentumswohnung müssen Sie mit Kosten zwischen 150 und 350 Euro rechnen.

• Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen die Kosten je nach Gebäudegröße und vorhandenen Daten zwischen 250 und 550 Euro.

• Bei größeren oder baulich komplexen Gebäuden können etwa 800 Euro anfallen.

• Bei einfacheren Objekten kann er teils schon ab etwa 140 Euro erhältlich sein.

Grundbuchauszug & Katasterauszug

Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Damit können die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Pfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Belastungen nachvollzogen werden. Beim zuständigen Bezirksgericht oder über Online-Abfragesysteme kostet ein einfacher Grundbuchauszug meist 15 bis 20 Euro.

Auch ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster kann beim Immobilienverkauf sinnvoll sein, weil er die genaue Lage, die Grundstücksgrenzen und die Bebauung darstellt. Rechnen Sie etwa mit Kosten zwischen 15 und 50 Euro. Je nach Ausstellungsstelle können die Kosten aber abweichen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Falls Sie eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler für den Hausverkauf engagieren, gehört auch die Maklerprovision zu den anfallenden Kosten. Ihre Höhe ist frei verhandelbar, darf aber eine Höchstgrenze nicht überschreiten. Bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro liegt die Grenze für beide Seiten bei 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Höchstens fallen für Käufer:innen und Verkäufer:innen also jeweils 3,6 Prozent Provision an. Sie wird nur fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.

Welche Leistungen die Provision umfasst, ergibt sich aus dem Vermittlungsvertrag. Typische Bestandteile sind etwa die Immobilienbewertung zur Festlegung des Angebotspreises, die Vermarktung der Immobilie sowie die Durchführung von Lokalaugenscheinen und Verkaufsverhandlungen.

Kosten für die Vermarktung

Möchten Sie den Verkauf ohne Immobilienmakler:in wagen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu 1.000 Euro rechnen, etwa für professionelle Fotos, Inseratschaltungen auf Online-Plattformen und das Exposé.

Ein häufiger Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler:in ist es, das Exposé nicht ansprechend oder aussagekräftig genug zu gestalten und auf diese Weise das Interesse potenzieller Käufer:innen zu mindern. Eine professionelle Darstellung kann dagegen dazu beitragen, mehr Interessierte anzusprechen und den Verkaufserfolg zu erhöhen.

Bei leer stehenden Objekten kann Home Staging sinnvoll sein. Dabei werden die Räume professionell eingerichtet, damit Kaufinteressent:innen besser einschätzen können, wie die Immobilie als Wohnraum genutzt werden kann. Die Kosten hängen vom Umfang, der Größe der Immobilie und der Mietdauer für die Möbel ab. Eine Beratung kann einige hundert Euro kosten, für eine vollständige Umsetzung können aber auch mehrere tausend Euro anfallen.

Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs

Einen erheblichen Anteil der Immobilienverkaufskosten machen Gebühren aus, die bei der Verkaufsabwicklung selbst entstehen. Die meisten davon, etwa die Errichtung und Abwicklung des Kaufvertrags und Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch, werden von den Käufer:innen getragen. Für Verkäufer:innen sind vor allem die vorzeitige Kreditablösung und die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch relevant.

Kreditablöse

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und ein bestehendes Darlehen vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Es soll den finanziellen Schaden ausgleichen, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung hat. Ob es verlangt werden kann, hängt von Ihrem Kreditvertrag und davon ab, ob gesetzliche Ausnahmen greifen.

Wie hoch die Kosten ausfallen, bestimmt sich unter anderem durch die Restlaufzeit, den vereinbarten Zinssatz, das aktuelle Zinsniveau und die Restschuld. Bei größeren Immobiliendarlehen fallen meist Kosten von mehreren Tausend Euro an.

Notar- und Grundbuchkosten

Rechtsanwält:innen oder Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten sind in Österreich im Notariatstarifgesetz (NTG) geregelt. Für die Errichtung der Kaufurkunde liegen die Kosten häufig bei 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Sie werden üblicherweise von den Käufer:innen übernommen.

Besteht im Grundbuch allerdings noch ein Pfandrecht der Verkäufer:innen, muss es gelöscht werden, damit eine lastenfreie Übergabe erfolgen kann. Die Kosten für die Beglaubigung der Löschungserklärung und die Grundbucheingabe für die Pfandrechtslöschung tragen in der Regel die Verkäufer:innen. Sie belaufen sich meist auf einige Hundert Euro.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Je nach Situation ist es möglich, dass auf der Verkäuferseite Steuern beim Immobilienverkauf anfallen. In Österreich ist vor allem die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zu beachten. Sie fällt grundsätzlich auf Veräußerungsgewinne an, die beim Verkauf von privaten Immobilien erzielt werden. Der Steuersatz liegt bei 30 Prozent des Verkaufsgewinns. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen:

• Hauptwohnsitzbefreiung: Gilt, wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung ab dem Anschaffungszeitpunkt bis zum Verkauf durchgehend für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf insgesamt mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben.

• Herstellerbefreiung: Kommt zum Tragen, wenn das Gebäude von Ihnen selbst errichtet wurde.

So sparen Sie Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Viele Steuern und Gebühren sind gesetzlich festgeschrieben, aber Sie können unter Umständen trotzdem Kosten beim Verkauf Ihrer Immobilie sparen:

• Die Immobilienmaklerprovision ist verhandelbar. Je nach Immobilie und Vermarktungsaufwand kann eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden, sodass sie möglicherweise geringer ausfällt.

• Wenn Sie die Immobilienertragsteuer vermeiden möchten, prüfen Sie rechtzeitig, ob die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind.

• Außerdem können nachgewiesene Instandsetzungskosten oder Aufwendungen für die Vermarktung den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf reduzieren.