Mit diesen Tipps wird Ihr Immobilienverkauf ein voller Erfolg
Denken Sie darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen? Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg. Um den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten. Hier sind 10 praktische Tipps, die Ihnen helfen, Ihren Immobilienverkauf erfolgreich abzuschließen und Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.
Diese 10 Tipps helfen Ihnen dabei, den Immobilienverkauf gut vorzubereiten, typische Fehler zu vermeiden und bessere Voraussetzungen für einen erfolgreichen Verkauf zu schaffen:
Optimale Verkaufszeit beachten, wenn es nicht drängt, um kein Potenzial zu verschenken.
Vor- und Nachteile der Immobilie kennen, um ihren Wert realistisch einzuschätzen.
Renovierungsmaßnahmen gezielt auswählen, damit sich Investitionen vor dem Verkauf lohnen.
Hauptwohnsitzbefreiung prüfen, um von einer möglichen Steuerbefreiung zu profitieren.
Wichtige Unterlagen frühzeitig zusammenstellen, damit der Verkauf nicht unnötig ins Stocken gerät.
Immobilie professionell präsentieren, um einen guten ersten Eindruck zu vermitteln.
Immobilienmaklerbüro beauftragen, wenn Sie den Verkaufsaufwand reduzieren möchten.
Bekannte Mängel offenlegen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Bei der Verkaufsverhandlung einen kühlen Kopf bewahren, um sich nicht von Emotionen leiten zu lassen.
Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressent:innen prüfen, damit die Finanzierung des Kaufs gesichert ist.
Tipp 1: Beachten Sie die optimale Verkaufszeit
Der beste Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf hängt vor allem von der aktuellen Marktlage, der Nachfrage in Ihrer Region und Ihrer persönlichen Situation ab. Informieren Sie sich daher vor dem Verkauf darüber, wie sich Angebot, Nachfrage und Preise für vergleichbare Immobilien in Ihrer Umgebung entwickeln.
Daneben können aber auch saisonale Faktoren eine Rolle spielen: Als besonders günstige Jahreszeiten für einen Immobilienverkauf gelten der Frühling und der Sommer. Wenn die ersten Blumen blühen und der Rasen wieder grün ist, sieht Ihre Immobilie auf den Fotos im Immobilienexposé und bei Lokalaugenscheinen gleich viel einladender aus.
Bei Besichtigungsterminen sorgt gutes Wetter außerdem für eine freundliche und positive Atmosphäre, die den Kaufinteressierten ein besseres Gefühl für das Zuhause vermittelt. Im Winter, insbesondere rund um die Weihnachtszeit, verlangsamt sich das Immobiliengeschäft dagegen oft, da viele Käufer:innen und Verkäufer:innen aufgrund der Feiertage weniger aktiv sind.
Tipp 2: Kennen Sie die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie
Um den Marktwert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen, sollten Sie die spezifischen Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie analysieren. Dabei spielen ganz unterschiedliche Faktoren eine Rolle und können den Wert beeinflussen.
Wertsteigernde Faktoren:
Gute Lage: Beliebte Stadtteile oder ruhige Umgebung
Gute Infrastruktur: Nahegelegene Kindergärten, Arztpraxen, Kultureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten
Energetischer Zustand und Modernisierungen: Effiziente Dämmung, erneuerte Fenster, Solaranlage oder modernes Heizungssystem
Wertmindernde Faktoren:
Ungünstige Lage: Dezentrale Standorte, schlechte Verkehrsanbindung, Städte mit hoher Abwanderung
Hoher Sanierungsbedarf: Notwendige Renovierungen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung oder Leitungen, die noch nicht durchgeführt wurden
Vermietete Immobilien: Sind für Privatkäufer:innen, die die Immobilie selbst nutzen möchten, meist nicht relevant
Nutzen Sie aktuelle Inserate in Immobilienportalen, um sich einen Überblick über die Preislage in Ihrer Region zu verschaffen. Achten Sie aber darauf, dass diese Preise nicht immer den realistischen Marktwert widerspiegeln. Wenn ein Inserat schon länger online ist, könnte der Preis beispielsweise zu hoch angesetzt sein.
Tipp 3: Wählen Sie Renovierungsmaßnahmen gezielt aus
Nicht jede Renovierung vor dem Verkauf lohnt sich. Entscheidend ist, ob die Investition den Verkaufspreis oder die Attraktivität der Immobilie ausreichend erhöht. Umfangreiche Modernisierungen wie eine neue Küche oder ein komplett neues Bad sind teuer und treffen möglicherweise nicht den Geschmack der späteren Käufer:innen.
Anders kann es bei stark abgenutzten oder beschädigten Bereichen aussehen. Ist beispielsweise der Boden komplett verschlissen, beschädigt oder optisch sehr unattraktiv, kann ein neuer, möglichst neutraler Bodenbelag den Gesamteindruck deutlich verbessern. Auch kleinere Reparaturen oder ein frischer Anstrich können sinnvoll sein, wenn sie mit überschaubarem Aufwand sichtbare Mängel beseitigen.
Bei größeren Investitionen sollten Sie dagegen genauer rechnen: Bringt die Maßnahme voraussichtlich mehr ein, als sie kostet? Denn eine pauschale Garantie für eine entsprechende Wertsteigerung gibt es nicht. Energetische Sanierungen können den Immobilienwert deutlich erhöhen, sind wegen der hohen Investitionskosten vor einem Verkauf aber ebenfalls nicht automatisch sinnvoll. Hier spielt es auch eine Rolle, wie viel Zeit Sie vor dem Verkauf haben.
Tipp 4: Prüfen Sie die Hauptwohnsitzbefreiung
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie die aktuellen steuerlichen Rahmenbedingungen kennen. Seit 2012 gilt in Österreich keine Spekulationsfrist mehr. Stattdessen fällt auf den Veräußerungsgewinn bei privaten Verkäufen grundsätzlich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen Sie steuerfrei verkaufen können. Die wichtigste für private Eigentümer:innen ist die Hauptwohnsitzbefreiung, die unter folgenden Voraussetzungen greift:
2-Jahres-Regel: Sie haben die Immobilie ab der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt.
5-Jahres-Regel: Sie haben die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf für mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.
Wenn Sie die Immobilie im Jänner 2024 angeschafft haben, sie seither durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben und sie nach mindestens zwei Jahren verkaufen, kann die Hauptwohnsitzbefreiung greifen. Für ausschließlich vermietete Immobilien kann die Befreiung grundsätzlich nicht genutzt werden. Wurde die Immobilie zuvor selbst als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Befreiung unter der 5-Jahres-Regel jedoch auch bei einer späteren Vermietung greifen.
Tipp 5: Stellen Sie frühzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammen
Für einen reibungslosen Immobilienverkauf sollten Sie die wichtigsten Unterlagen frühzeitig zusammentragen. Sie werden sowohl für die Vermarktung der Immobilie als auch für die Vorbereitung des Kaufvertrags benötigt. Zu den nötigen Unterlagen gehören unter anderem:
Grundrisse und Baupläne
Katasterplan
Baubewilligungen bzw. Baubewilligungsansuchen
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Unterlagen zu bestehenden Belastungen, Pfandrechten und Dienstbarkeiten
Fehlen wichtige Unterlagen, kann sich die Dauer des Immobilienverkaufs unnötig erhöhen. Kümmern Sie sich daher möglichst früh darum, fehlende Dokumente zu beschaffen.
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf in Österreich verpflichtend. Energiekennwerte müssen bereits im Inserat angegeben werden. Außerdem ist der höchstens zehn Jahre alte Energieausweis rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorzulegen und nach Vertragsabschluss auszuhändigen.
Tipp 6: Präsentieren Sie Ihre Immobilie professionell
Der erste Eindruck entscheidet oft darüber, ob sich Interessent:innen näher mit Ihrer Immobilie beschäftigen. Ein gut aufbereitetes Exposé mit aussagekräftigen Fotos und übersichtlichen Grundrissen kann daher die Verkaufschancen erhöhen.
Achten Sie bei den Fotos auf gute Lichtverhältnisse, aufgeräumte Räume und darauf, den Betrachter:innen einen realistischen Eindruck der Immobilie zu verschaffen.
Vermeiden Sie starke Bildbearbeitungen oder KI-generierte Veränderungen, die Räume größer, heller oder hochwertiger erscheinen lassen, als sie tatsächlich sind.
Fotografieren Sie nicht nur die Wohnräume, sondern auch Außenbereiche wie Garten, Terrasse, Balkon oder Garage.
Ein Grundriss sollte gut lesbar sein und die Raumaufteilung nachvollziehbar darstellen.
Im Exposé sollten die wichtigsten Informationen zur Immobilie übersichtlich zusammengefasst sein. Dazu gehören unter anderem
Wohnfläche,
Liegenschaftsgröße,
Baujahr,
Zimmeranzahl,
Energiekennwerte,
Ausstattung und
durchgeführte Modernisierungen.
Beschreiben Sie konkret die besonderen Vorzüge der Immobilie, statt mit allgemeinen Formulierungen zu werben.
Tipp 7: Engagieren Sie ein Immobilienmaklerbüro für eine effektive Vermarktung
Privatpersonen, die noch nie eine Immobilie verkauft haben, können sich schnell von den komplexen Bestimmungen und dem zeitaufwändigen Prozess überfordert fühlen. Der Verkauf einer Immobilie kann viele Monate in Anspruch nehmen und erfordert erheblichen Aufwand. Wer sich diesen Stress und die Mühe sparen will, sollte eine:n erfahrene:n Immobilienmakler:in engagieren.
Ein gutes Maklerbüro übernimmt sämtliche Arbeiten für Sie, von der Ermittlung des richtigen Angebotspreises bis zur Übergabe der Immobilie. Immobilienmakler:innen verfügen in der Regel über ein umfangreiches Netzwerk an potenziellen Käufer:innen, was den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen kann.
Auch bringen sie viel Erfahrung im Führen von Verkaufsverhandlungen mit, was dazu beitragen kann, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Nachdem Sie ein Maklerbüro engagiert haben, müssen Sie sich nicht mehr um den Verkaufsprozess kümmern und werden in regelmäßigen Abständen über den aktuellen Stand informiert.
Tipp 8: Verschweigen Sie keine bekannten Mängel
Als Verkäufer:in sollten Sie bekannte Mängel und Schäden an der Immobilie nicht verschweigen. Weisen Sie Kaufinteressierte auf Probleme hin und halten Sie wichtige Vereinbarungen dazu gegebenenfalls im Kaufvertrag fest. Zu wesentlichen Mängeln können beispielsweise zählen:
Feuchtigkeitsschäden
Schimmel
undichte Stellen am Dach
bekannte Probleme mit der Bausubstanz
Wer einen wesentlichen Mangel bewusst verschweigt, riskiert später rechtliche Auseinandersetzungen. Eine offene Kommunikation schafft dagegen Vertrauen und kann helfen, Streit nach dem Verkauf zu vermeiden.
Tipp 9: Bewahren Sie einen kühlen Kopf bei der Verkaufsverhandlung
Wenn Sie den Verkauf ohne Immobilienmakler oder Immobilienmaklerin durchführen, sollten Sie eine klare Strategie für die Verhandlungen entwickeln. Bestimmen Sie im Voraus Ihren Wunschpreis und das absolute Minimum, das Sie akzeptieren würden. Mit einem anfänglich leicht erhöhten Angebotspreis schaffen Sie etwas Verhandlungsspielraum.
Bleiben Sie aber trotzdem realistisch: Ihr persönlicher Wunschpreis sollte nicht von Ihrer emotionalen Bindung an die Immobilie bestimmt sein, sondern davon, was Sie am Markt tatsächlich erzielen können.
Seien Sie außerdem darauf vorbereitet, dass Ihr Gegenüber versuchen wird, den Preis zu drücken, indem er oder sie Mängel und Probleme anspricht. Bereiten Sie sich auf solche Fragen vor und bleiben Sie ruhig, auch wenn Kritik an der Immobilie geäußert wird.
Falls Sie einen Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin engagiert haben, übernimmt er oder sie viele Aufgaben, einschließlich der Verhandlungen. Dennoch ist es hilfreich, grundlegende Verhandlungstechniken zu kennen und eng mit Ihrem Maklerbüro zusammenzuarbeiten, um Ihre Ziele zu erreichen.
Tipp 10: Prüfen Sie die Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressent:innen
Bevor Sie sich für Käufer:innen entscheiden, sollten Sie prüfen, ob diese den vereinbarten Kaufpreis tatsächlich finanzieren können. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank kann Ihnen dabei eine erste Sicherheit geben.
Besonders wichtig ist das, wenn Sie mehrere Angebote erhalten. Entscheidend sollte nicht allein der höchste gebotene Preis sein, sondern auch, ob die Finanzierung realistisch gesichert ist. So vermeiden Sie, dass der Verkauf in letzter Minute an einer nicht zustande kommenden Finanzierung scheitert.
