Immobiliengutachter:innen: Aufgaben, Kosten, Gutachtenarten

Was macht ein:e Immobiliengutachter:in?

Immobiliengutachter:innen bzw. Sachverständige für Immobilienbewertung ermitteln den Wert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und erstellen auf dieser Grundlage ein Gutachten. Je nach Auftrag und Qualifikation können sie außerdem den baulichen und technischen Zustand einer Liegenschaft beurteilen. Bei einer Immobilienbewertung geht es vor allem um den Verkehrswert, bei einem Gutachten zu Schäden oder Mängeln dagegen um deren Art, Umfang, Ursachen und mögliche Kosten.

Sachverständige:r, Immobiliengutachter:in und freie:r Gutachter:in – Wo liegt der Unterschied?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Immobiliengutachter:in, Sachverständige:r und Gutachter:in meist synonym verwendet. Die Bezeichnung „Sachverständige“ ist in Österreich nicht gesetzlich geschützt und sagt nichts über die Qualifikation der jeweiligen Person aus. Wer selbstständig Privatgutachten erstellt, benötigt grundsätzlich eine der Fachrichtung entsprechende Gewerbeberechtigung. Für Sachverständige, die in einem Gerichts- oder Verwaltungsverfahren durch die Behörde bestellt werden, gelten besondere Regelungen.

Je nach Qualifikation und Anerkennung gibt es verschiedene Kategorien von Sachverständigen:

• Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige durchlaufen ein strenges Prüfungs- und Zertifizierungsverfahren für ein bestimmtes Fachgebiet und werden in die Gerichtssachverständigen- und Gerichtsdolmetscherliste eingetragen. Für gerichtliche Verfahren kommen insbesondere Sachverständige mit einer entsprechenden Eintragung infrage.

• Zertifizierte Sachverständige weisen ihre Qualifikation über eine Personenzertifizierung nach, z. B. CIS ImmoZert oder P22 „Expert:in Immobilienbewertung".

• Freie Gutachter:innen haben keine gerichtliche Zertifizierung, können aber trotzdem Immobilienbewertungen erstellen. Ob ein solches Gutachten ausreicht, hängt vom Verwendungszweck ab. Banken, das Finanzamt und Gerichte stellen hier unterschiedliche Anforderungen.

Entscheidend ist deshalb, ob die beauftragte Person für den konkreten Auftrag fachlich geeignet ist und welche Anforderungen die Stelle hat, bei der das Gutachten vorgelegt werden soll.

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter:in und Baugutachter:in?

• Ein:e Immobiliengutachter:in bewertet den Wert einer Immobilie. Dabei spielen Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation eine Rolle.

• Ein:e Baugutachter:in prüft dagegen den baulichen und technischen Zustand, etwa Dachtragwerk, Fassade, Keller, Feuchtigkeit, Haustechnik oder mögliche Baumängel.

Was bringt Ihnen ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten schafft Sicherheit für Käufer:innen und Verkäufer:innen gleichermaßen. Verkäufer:innen können ihre Preisvorstellung damit fachlich begründen, Käufer:innen erhalten eine zusätzliche Grundlage für ihre Kaufentscheidung.

Auch bei einem Baurecht, einer Schenkung oder einer Vermögensaufteilung ist eine Immobilienbewertung sinnvoll. Bei Scheidungen oder Erbengemeinschaften liefert das Gutachten eine nachvollziehbare und dokumentierte Grundlage für die weitere Abstimmung.

Wie erkennen Sie qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung?

Eine einheitlich staatlich vorgeschriebene Ausbildung für die rein gewerbliche Tätigkeit als Sachverständige:r für Immobilienbewertung gibt es nicht. Prüfen Sie die Qualifikationen der beauftragten Person deshalb vor der Auftragserteilung sorgfältig. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

• Ausbildung und Fachgebiet: Welche berufliche Qualifikation bringt die Person mit und passt sie zum konkreten Auftrag?

• Erfahrung: Wie lange ist die Person bereits als Sachverständige:r tätig und hat sie Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien?

• Weiterbildungen und Zertifizierungen: Welche zusätzlichen Qualifikationen liegen vor?

• Gerichtliche Zertifizierung: Je nach Verwendungszweck des Gutachtens kann die Eintragung in die Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ein wichtiges Kriterium sein.

• Unabhängigkeit: Die Person sollte keine eigenen Interessen am Kauf oder Verkauf der Immobilie haben.

• Gewerbeberechtigung: Für privat erstellte Gutachten ist grundsätzlich eine entsprechende Gewerbeberechtigung erforderlich.

Reichen die Angaben auf der Internetseite nicht aus, fragen Sie vor der Beauftragung direkt nach Qualifikation, Erfahrung und dem geplanten Umfang des Gutachtens.

Was kosten Sachverständige für Immobilienbewertung?

Die Kosten für ein privates Immobiliengutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Die Vergütung wird frei vereinbart und hängt von Art und Umfang des Gutachtens, dem Wert und der Größe der Immobilie sowie dem Bewertungsaufwand ab. Abgerechnet wird entweder als Pauschale oder nach Zeitaufwand.

• Kurzgutachten beginnen häufig bei etwa 500 Euro.

• Ein ausführliches Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet etwa zwischen 1.500 und 4.000 Euro.

• Benötigen Sie ein gerichtliches Gutachten, gelten nach § 51 GebAG gesetzliche Gebührensätze. Bei einem Haus mit einem Schätzwert von 300.000 Euro beträgt die Gebühr für Befund und Gutachten beispielsweise 2.292,40 Euro. Bei Eigentumswohnungen kommt ein Zuschlag von 50 Prozent hinzu. Weitere Kosten können zusätzlich anfallen.

Holen Sie vor der Beauftragung mehrere Angebote ein und klären Sie den Leistungsumfang vorab.

Wie läuft der Termin mit dem oder der Immobiliengutachter:in ab?

Stellen Sie der beauftragten Person vor dem Termin möglichst alle relevanten Unterlagen zur Verfügung. Beim Lokalaugenschein besichtigen Sachverständige die Immobilie und prüfen die für die Bewertung relevanten Merkmale. Dazu zählen etwa die Lage, das Grundstück, der Bauzustand, die Ausstattung und Modernisierungen. Auch sichtbare Schäden oder Mängel werden dokumentiert.

Diese Unterlagen benötigen Sie für ein Immobiliengutachten

Stellen Sie dem Gutachter bzw. der Gutachterin alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zur Verfügung. Sie geben Aufschluss über wertbeeinflussende Faktoren und helfen bei einer fundierten Bewertung. Bei einem Haus sind folgende Dokumente relevant:

• Grundbuchauszug

• Baupläne, Baubewilligungsansuchen und die rechtskräftige Baubewilligung

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Energieausweis

• Katasterplan

• Nachweise zu Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen

• Angaben zu Wohnrechten, Fruchtgenuss oder Baurechten

• Mietverträge und Mieteinnahmen

Bei einer Eigentumswohnung kommen folgende Unterlagen hinzu:

• Wohnungseigentumsvertrag

• Aktuelle Betriebskostenvorschreibung und Jahresabrechnung

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Nachweise zu Sanierungen am Gemeinschaftseigentum

• Angaben zu Sondernutzungsrechten, z. B. für Stellplatz, Garten oder Kellerabteil

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom konkreten Auftrag ab. Klären Sie vor dem Lokalaugenschein, was Sie bereitstellen sollten und ob eventuell fehlende Dokumente nachgereicht werden können.

Was steht in einem Immobiliengutachten?

Sachverständige für Immobilienbewertung ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und halten die Bewertung in einem Gutachten fest. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Dabei werden die aktuelle Marktlage und die Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.

Für die Ermittlung des Verkehrswerts kommen je nach Immobilie und vorhandenen Daten verschiedene Bewertungsverfahren infrage, die unter Umständen auch kombiniert werden:

• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dafür werden möglichst ähnliche Objekte herangezogen, die unter anderem hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Bauart, Zustand und Nutzung vergleichbar sind. Je besser die Vergleichsobjekte passen und je mehr geeignete Kaufpreise vorliegen, desto aussagekräftiger ist die Bewertung.

• Ertragswertverfahren: Im Mittelpunkt steht, welche nachhaltigen Erträge eine Immobilie erzielen kann. Das Verfahren eignet sich daher insbesondere für vermietete Immobilien. In die Berechnung fließen unter anderem die zu erwartenden Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und der Bodenwert ein. Auch die voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie wird berücksichtigt.

• Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für individuelle Immobilien, für die nur wenige geeignete Vergleichspreise vorliegen. Zunächst werden der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes ermittelt. Dabei wird vom Herstellungswert des Gebäudes die Wertminderung durch Alter und Abnutzung abgezogen. Anschließend wird der ermittelte Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.

Relevante Faktoren für eine detaillierte Bewertung der Immobilie

Für die Bewertung verschaffen sich Sachverständige einen Überblick über die Immobilie, ihren Zustand und ihre Ausstattung. Je nach Objekt und Auftrag können folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Bodenwert: Der Wert des Grundstücks fließt in die Bewertung ein.

• Lage: Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Schulen sowie mögliche Lärm- oder Umweltbelastungen.

• Baulicher und technischer Zustand: Bewertet werden Bauweise, Alter, Modernisierungen und der Zustand von Dachtragwerk, Fassade, Keller und Haustechnik.

• Aufschließung: Berücksichtigt wird, ob das Grundstück an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen ist.

• Energieeffizienz: Energetischer Zustand, Dämmung und Heizungsanlage können in die Bewertung einfließen, wobei der Energieausweis wichtige Informationen liefert.

• Rechtliche Gegebenheiten: Grundbuchangaben sowie Rechte und Belastungen wie Wohnrechte, Fruchtgenuss oder Baurechte können den Immobilienwert beeinflussen.

• Marktlage: Das örtliche Preisniveau und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Welches Gutachten infrage kommt, hängt vom Anlass und Verwendungszweck ab. Für eine private Kaufpreisorientierung kann ein Kurzgutachten ausreichen. Für gerichtliche oder steuerliche Zwecke ist dagegen ein ausführlicheres Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person erforderlich.

Welches Gutachten benötigen Sie in welcher Situation?

• Bei Gerichtsverfahren bestimmt das Gericht, welche Sachverständigen beauftragt werden. In der Regel wird hier auf allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige zurückgegriffen.

• Für steuerliche Zwecke, etwa beim Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes bei der Grunderwerbsteuer, ist ein formelles Gutachten gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) erforderlich.