Verkehrswert der Immobilie: Berechnung, Definition und Besonderheiten bei Erbschaft
Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder verschenken möchte, sollte ihren Wert möglichst realistisch einschätzen können. Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie hängt unter anderem von Lage, Zustand, Ausstattung und der aktuellen Marktsituation ab. Erfahren Sie, wie der Verkehrswert ermittelt wird, welche Verfahren und Faktoren dabei eine Rolle spielen und was bei einer Erbschaft gilt.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Preis, der unter normalen Marktbedingungen für ein Grundstück oder eine Immobilie erzielt werden könnte. Er wird zu einem bestimmten Bewertungsstichtag ermittelt und berücksichtigt unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie. In § 2 des österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) ist festgelegt:
(1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.
(2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
(3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Der Verkehrswert dient als möglichst objektiv hergeleitete Orientierung für den Wert einer Immobilie. Er ist allerdings nicht automatisch mit dem später tatsächlich vereinbarten Kaufpreis gleichzusetzen. Relevant ist er etwa, wenn Sie:
Ihre Immobilie verkaufen und einen realistischen Angebotspreis festlegen wollen,
eine Immobilie erben oder verschenken und deren Wert für steuerliche Zwecke ermittelt werden muss,
eine Scheidung oder Vermögensaufteilung durchführen und den Immobilienwert feststellen müssen,
eine Immobilie finanzieren oder beleihen möchten,
den Immobilienwert für eine gerichtliche Auseinandersetzung benötigen.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Bei der Verkehrswertermittlung werden in Österreich insbesondere die Vorgaben des LBG und einschlägige Bewertungsstandards wie die ÖNORM B 1802 berücksichtigt. Dabei spielen neben den Eigenschaften der Immobilie auch die aktuellen Marktverhältnisse am jeweiligen Bewertungsstichtag eine Rolle. Das LBG sieht drei Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts vor:
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Welches Verfahren geeignet ist, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie sowie den verfügbaren Vergleichs- und Marktdaten ab. Je nach Objekt können auch mehrere Verfahren herangezogen werden.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Dafür werden möglichst ähnliche Objekte herangezogen, die hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Wohnnutzfläche, Bauart, Zustand und Nutzung mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sind. Je höher die Übereinstimmung und je mehr Kaufpreise vorliegen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, welche nachhaltigen Erträge eine Immobilie erwirtschaften kann. Es eignet sich daher insbesondere für vermietete Immobilien, bei denen die erzielbaren Mieteinnahmen für den Wert eine zentrale Rolle spielen.
Für die Berechnung werden unter anderem die voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und der Bodenwert berücksichtigt. Außerdem spielt die voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie eine Rolle.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn für eine Immobilie nicht genügend vergleichbare Kaufpreise vorliegen oder das Objekt zu individuell ist, um es sinnvoll mit anderen Immobilien zu vergleichen.
Für die Berechnung werden zunächst der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes ermittelt. Für den Bauwert wird der Herstellungswert des Gebäudes zugrunde gelegt, von dem die Wertminderung durch Alter und Abnutzung abgezogen wird. Anschließend wird der so ermittelte Sachwert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert einer Immobilie
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts werden zahlreiche Eigenschaften der Immobilie, des Grundstücks und des Umfelds berücksichtigt. Sie können den Wert erhöhen oder mindern.
Welche Rolle spielt der Bodenwert?
Auch der Bodenwert spielt bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle. Er bezeichnet den Wert des Grundstücksbodens und wird insbesondere im Sachwertverfahren berücksichtigt. Nach dem LBG ist der Bodenwert in der Regel als Vergleichswert anhand der Kaufpreise vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln.
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Deshalb fließen auch Angebot, Nachfrage und das Preisniveau am örtlichen Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt in die Bewertung ein. Ändert sich die Lage auf dem Immobilienmarkt, kann sich auch der Verkehrswert verändern, obwohl an der Immobilie selbst keine Änderungen vorgenommen wurden.
Der Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft und Schenkung
In Österreich gibt es seit 2008 keine Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer mehr. Bei der unentgeltlichen Übertragung einer Immobilie, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, fällt allerdings grundsätzlich Grunderwerbsteuer (GrESt) an. Bei einer Erbschaft ist für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der Grundstückswert maßgeblich. Wie er ermittelt wird, richtet sich nach den Vorgaben des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) und der Grundstückswertverordnung (GrWV).
Welche Besonderheiten können den Immobilienwert bei einer Erbschaft beeinflussen?
Bei der Bewertung muss auch berücksichtigt werden, welche Rechte Dritte an der Immobilie haben und wie stark sie deren Nutzung oder Verwertbarkeit einschränken. Beispiele hierfür sind ein Fruchtgenuss- oder Wohnrecht.
Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie zunächst allen Erb:innen gemeinsam. Sie müssen sich darüber einigen, was damit geschehen soll. Möglich sind beispielsweise ein gemeinsamer Verkauf der geerbten Immobilie oder die Übertragung der Immobilie auf einen Miterben, der die anderen auszahlt. Eine Wertermittlung kann dabei helfen, eine faire Grundlage für die Aufteilung des Nachlasses zu schaffen, insbesondere wenn die Erb:innen unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Immobilie haben.
Wer berechnet den Verkehrswert?
Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln sollte, hängt davon ab, wofür Sie den Wert benötigen.
Online-Bewertung: Immobilienwert-Rechner können anhand weniger Angaben eine erste Orientierung liefern. Sie berücksichtigen jedoch nicht alle individuellen Eigenschaften einer Immobilie und ersetzen daher keine professionelle Bewertung.
Immobilienmakler:in: Eine Maklerbewertung ist insbesondere bei einem geplanten Verkauf sinnvoll. Immobilienmakler:innen können neben den Eigenschaften der Immobilie auch die aktuelle Nachfrage und die Preise vergleichbarer Objekte am regionalen Immobilienmarkt einschätzen. Häufig ist die Marktpreiseinschätzung kostenlos, wenn im Maklervertrag auch die Beauftragung mit dem Verkauf festgelegt wird.
Sachverständige: Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige können den Verkehrswert auf Grundlage einer detaillierten Prüfung der Immobilie und der geltenden Bewertungsregeln ermitteln. Ein entsprechendes Gutachten kann beispielsweise bei einer Erbschaft, Scheidung oder Vermögensaufteilung sinnvoll sein.
Gericht: Soll der Immobilienwert in einem Gerichtsverfahren festgestellt werden, kann ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erforderlich sein.
So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor
Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:
Grundrisse, Schnitte und Baupläne
Katasterplan bzw. Mappenblatt
Baubeschreibung, Nutzflächenberechnung
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Bei Wohnungseigentum zusätzlich:
Wohnungseigentumsvertrag
Vorschreibung und Betriebskostenabrechnung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Bei vermieteten Immobilien zusätzlich:
Mietaufstellungen, Mietverträge
Unterlagen zu den Bewirtschaftungskosten
Zur Bewertung von Rechten und Lasten zusätzlich:
notarielle Urkunden
Unterlagen zu Wohnrechten, Fruchtgenussrechten, Wegerechten und anderen eingetragenen Rechten oder Belastungen
Häufig gestellte Fragen
Woher bekommt man den Verkehrswert einer Immobilie?
Für eine erste Orientierung können Sie einen Online-Rechner nutzen. Eine genauere Einschätzung erhalten Sie bei einer Immobilienmaklerin oder einem Immobilienmakler. Benötigen Sie eine besonders belastbare Bewertung, etwa für eine gerichtliche Auseinandersetzung, kommt ein Verkehrswertgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen infrage.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert ist der unter normalen Marktbedingungen zu erwartende Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Bewertungsstichtag. Der Kaufpreis ist dagegen der Preis, den Käufer:in und Verkäufer:in im Kaufvertrag tatsächlich vereinbaren. Er kann vom Verkehrswert abweichen.
Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?
Nein. Marktwert und Verkehrswert werden im österreichischen Immobilienrecht gleichbedeutend verwendet.
Wie lange ist ein Verkehrswert „gültig“?
Der Verkehrswert hat keine feste Gültigkeitsdauer. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Verändern sich beispielsweise die Marktbedingungen oder die Immobilie selbst, kann sich auch ihr Verkehrswert ändern.
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Eine erste Einschätzung ist zum Beispiel mit einem Online-Rechner möglich. Für eine belastbare Verkehrswertermittlung reicht eine eigene Berechnung aber nicht aus, da zahlreiche individuelle Merkmale und die aktuellen Marktverhältnisse berücksichtigt werden müssen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten hängen unter anderem von Art, Größe und Wert der Immobilie sowie vom Umfang des Gutachtens ab. Ein Kurzgutachten von einem Immobilienmakler oder einer Immobilienmaklerin kann schon ab etwa 500 Euro erhältlich sein.
Welcher Wert gilt bei einer Erbschaft für die Grunderwerbsteuer?
Bei einer Erbschaft wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer grundsätzlich der Grundstückswert herangezogen. Ist der tatsächliche Wert der Immobilie nachweislich niedriger, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch dieser niedrigere Wert berücksichtigt werden.
Wie fließt der Bodenwert in den Verkehrswert ein?
Der Bodenwert dient als Orientierung für den Wert des Grundstücksbodens. Aus ihm wird die Grundlage abgeleitet, die in die Verkehrswertermittlung einfließt. Der Bodenwert selbst ist allerdings nicht der Verkehrswert der gesamten Immobilie.
