Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuern und wichtige Fristen

Was sollten Sie vor dem Verkauf eines geerbten Hauses klären?

Bevor Sie das geerbte Haus zum Verkauf anbieten, sollten Sie zunächst klären, wer Erbe oder Erbin geworden ist, wer über den Verkauf entscheiden darf und welche Rechte, Schulden und sonstigen Belastungen mit der Immobilie verbunden sind.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Bevor Sie sich mit dem Verkauf beschäftigen, sollte feststehen, dass Sie das Erbe annehmen. In den meisten Fällen ist die Ausschlagung grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen möglich. Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und davon erfahren, dass Sie als Erbe oder Erbin berufen sind. Wenn unklar ist, ob zum Nachlass beispielsweise Schulden oder andere Verbindlichkeiten gehören, sollten Sie vor Ablauf der Frist prüfen, ob Sie das Erbe tatsächlich annehmen möchten. Eine rechtliche Beratung kann dabei sinnvoll sein.

Erbnachweis und Eigentumsverhältnisse klären

Auch sollte feststehen, ob Sie das Haus allein oder gemeinsam mit anderen Erb:innen geerbt haben, denn bei einer Erbengemeinschaft können Sie grundsätzlich nicht allein über die Immobilie verfügen. Als Nachweis der Erbfolge kommen insbesondere ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder unter bestimmten Voraussetzungen ein notarielles Testament bzw. ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift infrage.

Das Eigentum an der Immobilie geht mit dem Erbfall auf die Erb:innen über. Die Eintragung im Grundbuch wird anschließend entsprechend berichtigt. Für den Verkauf müssen die Erb:innen nicht zwingend bereits als Eigentümer:innen im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings ist ein eindeutiger Erbnachweis für die Abwicklung des Verkaufs wichtig.

Darlehen, Grundschulden und andere Belastungen prüfen

Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob auf dem Haus noch Darlehen, Grundschulden oder andere Rechte lasten. Dazu können beispielsweise gehören:

• bestehende Immobilienkredite

• Grundschulden

• Wohnrechte und Nießbrauch

• Wegerechte und Leitungsrechte

• sonstige Eintragungen im Grundbuch

Geerbtes Haus verkaufen: Schritt für Schritt

Wenn Sie sich für den Verkauf einer geerbten Immobilie entscheiden, können Sie sich grundsätzlich an diesem Ablauf orientieren:

1. Unterlagen zusammenstellen

Für den Verkauf benötigen Sie verschiedene Informationen und Unterlagen zur Immobilie und zum Eigentumsübergang. Dazu gehören unter anderem:

• Erbnachweis

• aktueller Grundbuchauszug

• Flurkarte und Lageplan

• Grundrisse und Wohnflächenberechnung

• Bau- und Objektunterlagen

• Energieausweis

• Nachweise über Modernisierungen und Instandsetzungen

• Informationen zu Krediten, Grundschulden und anderen Belastungen

• Unterlagen zu laufenden Kosten und Versicherungen

• gegebenenfalls eine Inventarliste

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto einfacher lässt sich die Immobilie bewerten und vermarkten.

2. Zustand und Wert der Immobilie prüfen

Gerade bei einem geerbten Haus ist häufig zunächst unklar, welchen Zustand die Immobilie hat und welcher Verkaufspreis realistisch ist. Prüfen Sie deshalb den Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Fassade sowie mögliche Feuchtigkeitsschäden. Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Modernisierungsbedarf und schon bekannte Mängel. Anschließend sollten Sie den Wert der Immobilie ermitteln lassen, etwa durch Immobilienmakler:innen oder Gutachter:innen.

Bei einer Erbengemeinschaft kann eine belastbare Wertermittlung relevant werden, wenn sich die Erb:innen über den Wert der Immobilie oder die Auszahlung eines oder einer Miterbenden nicht einigen können.

3. Angebot vorbereiten und Immobilie vermarkten

Auf Basis des Zustands und des ermittelten Marktwerts legen Sie einen passenden Angebotspreis fest. Anschließend bereiten Sie die Verkaufsunterlagen vor und vermarkten die Immobilie. Makler:innen können Sie bei diesem Prozess stark entlasten. Bestandteile der Vermarktung sind insbesondere:

• Erstellen des Exposés und Anfertigen aussagekräftiger Fotos der Immobilie

• Veröffentlichung des Angebots

• Organisation und Durchführung von Besichtigungen

• Kommunikation mit Kaufinteressent:innen

Bei einem geerbten Haus kann es sinnvoll sein, vor der Vermarktung zunächst zu entrümpeln. Generell sinnvoll sind kleinere Reparaturen.

4. Kaufinteressierte prüfen und Käufer:in auswählen

Nach den Besichtigungen sollten Sie die eingegangenen Kaufangebote vergleichen. Dabei ist nicht allein der angebotene Kaufpreis entscheidend. Prüfen Sie auch, ob die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist und ob der gewünschte Zeitplan für Sie passt. Einen Finanzierungsnachweis können Sie sich beispielsweise von der Bank der Kaufinteressierten vorlegen lassen.

Haben Sie sich für Käufer:innen entschieden, werden die wesentlichen Punkte des Verkaufs mit diesen abgestimmt. Dazu gehören insbesondere der Kaufpreis, der Übergabetermin und weitere individuelle Vereinbarungen, die später im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

5. Kaufvertrag, Kaufpreis und Übergabe

Sind sich beide Seiten über den Verkauf einig, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Bei mehreren Erb:innen muss vor dem Notartermin geklärt sein, wer den Vertrag unterschreibt und ob eine Vertretung erforderlich ist.

Der Notar bzw. die Notarin hält die vereinbarten Bedingungen im Kaufvertrag fest und regelt die Abwicklung des Verkaufs. Dazu gehören unter anderem die Fälligkeit des Kaufpreises, der Umgang mit bestehenden Belastungen und die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung.

Sobald der Kaufpreis nach den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen gezahlt wurde, wird die Immobilie zum vereinbarten Termin übergeben. Dabei übergeben Sie Schlüssel, wichtige Unterlagen und gegebenenfalls mitverkauftes Inventar. Dokumentieren Sie auch die Zählerstände von Strom, Wasser und Gas.

Geerbtes Haus mit Inventar verkaufen: Was ist zu beachten?

Was bei einem geerbten Haus mit dem Inventar geschieht, muss vor dem Verkauf geklärt werden. Die Immobilie muss nicht zwingend komplett leer verkauft werden: Möbel, Einbaugeräte oder andere Gegenstände können für die Käufer:innen interessant sein und in der Immobilie verbleiben. Sie gehören aber nicht allein deshalb zum Kaufgegenstand, weil sie sich im Haus befinden. Vor dem Verkauf sollte deshalb festgelegt werden, welche Gegenstände mit der Immobilie an die Käufer:innen übergehen und welche vorher ausgeräumt oder anderweitig verteilt werden.

Besonders bei einer Erbengemeinschaft ist eine klare Absprache wichtig. Der Nachlass gehört den Miterb:innen gemeinsam, sodass einzelne Nachlassgegenstände nicht einfach von einem Erben oder einer Erbin allein verkauft oder einem Käufer oder einer Käuferin überlassen werden können. Welche Gegenstände zusammen mit dem Haus verkauft werden, sollte eindeutig im Kaufvertrag festgehalten werden.

Haus allein geerbt oder gemeinsam mit anderen Erb:innen verkaufen?

Verkauf als Alleinerb:in

Als Alleinerbe oder Alleinerbin können Sie grundsätzlich allein über den Verkauf der Immobilie entscheiden. Vor dem Verkauf sollten Sie dennoch prüfen, welche Nachlassverbindlichkeiten und Belastungen mit dem Haus verbunden sind und ob Miet-, Wohn- oder sonstige Nutzungsrechte bestehen. Bei vermieteten Immobilien müssen die bestehenden Mietverhältnisse berücksichtigt werden. Sind diese Punkte geklärt, können Sie den Verkauf grundsätzlich selbst vorbereiten oder eine:n Makler:in damit beauftragen.

Verkauf durch mehrere Erb:innen

Gibt es mehrere Erb:innen, wird der Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen. Das geerbte Haus gehört damit nicht einzelnen Miterb:innen zu bestimmten Anteilen, sondern der Erbengemeinschaft als Ganzes. Über einen Immobilienverkauf ist bei einer Erbengemeinschaft daher grundsätzlich die Zustimmung aller Miterb:innen nötig. Sind sich alle über den Verkauf einig, kann die Immobilie gemeinsam verkauft werden. Der Verkaufserlös wird anschließend entsprechend den Erbquoten verteilt.

Kommt hingegen keine Einigung zustande, kann das Haus nicht einfach gegen den Willen einzelner Miterb:innen verkauft werden. Die Beteiligten können sich stattdessen darauf einigen, dass eine Person die anderen auszahlt und das Haus übernimmt. Ist auch eine solche Einigung nicht möglich, kann grundsätzlich jede:r Miterb:in eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens versteigert. Meist ist das mit einem niedrigeren Erlös verbunden als ein herkömmlicher Verkauf und sollte daher die letzte Option sein. Alternativ kann ein:e Miterb:in auch den gesamten Erbteil verkaufen oder durch eine Abschichtung aus der Erbengemeinschaft ausscheiden.

Geerbtes Haus privat verkaufen oder Makler beauftragen?

Ein Privatverkauf der Immobilie kann grundsätzlich infrage kommen, wenn Sie den Verkauf selbst organisieren möchten und ausreichend Zeit, Marktkenntnis und Erfahrung mitbringen. Bei einem geerbten Haus können jedoch zusätzliche Aufgaben hinzukommen. Neben der Vermarktung müssen beispielsweise die Erbverhältnisse geklärt, Unterlagen zusammengestellt und gegebenenfalls mehrere Erb:innen in die Entscheidungen einbezogen werden. Professionelle Unterstützung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn

• sich die Immobilie nicht in Ihrer Nähe befindet,

• mehrere Erb:innen am Verkauf beteiligt sind,

• wichtige Unterlagen fehlen,

• der Zustand oder Wert des Hauses schwer einzuschätzen ist oder

• Sie Besichtigungen, Verhandlungen und die weitere Abwicklung nicht selbst übernehmen können oder wollen.

Makler:innen übernehmen dabei nicht nur die Vermarktung, sondern können Sie über den gesamten Verkaufsprozess hinweg entlasten. Dazu gehört zunächst die Einschätzung des Immobilienwerts und die Festlegung eines realistischen Angebotspreises. Anschließend kümmern sich Makler:innen um die Aufbereitung des Angebots, die Suche nach passenden Kaufinteressierten und die Besichtigungen. Auch die Verhandlungen über den Kaufpreis, die Abstimmung mit den Beteiligten und die Vorbereitung der weiteren Verkaufsabwicklung sind übliche Bestandteile der Maklerleistungen.

Gerade wenn mehrere Erb:innen beteiligt sind oder die Immobilie weiter entfernt liegt, kann es hilfreich sein, wenn eine Person die Abstimmung mit Interessierten übernimmt und den Verkauf vor Ort organisiert. Die Kosten für die Maklerleistung sollten Sie dabei von Anfang an in Ihre Verkaufsplanung einbeziehen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Erbschaftsteuer beim Erwerb der Immobilie

Die Erbschaftsteuer fällt bereits für den Erwerb des Hauses durch die Erb:innen an, nicht beim späteren Verkauf. Sie kann allerdings den Betrag mindern, der Ihnen vom geerbten Vermögen letztlich verbleibt. Ob die Steuer gezahlt werden muss, hängt unter anderem vom Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erb:innen und Erblasser:in und von den daraus resultierenden persönlichen Freibeträgen ab:

• Ehepartner:innen und Lebenspartner:innen: 500.000 Euro

• Kinder bzw. Stiefkinder und Enkel:innen, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro

• Enkel:innen, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro.

Bis zu diesen Beträgen können Sie steuerfrei erben. Dabei wird allerdings nicht nur der Wert der geerbten Immobilie berücksichtigt, sondern der Wert des gesamten geerbten Vermögens. Dazu können beispielsweise auch Geld, Wertpapiere oder andere Vermögenswerte gehören.

Für die Erbschaftsteuer ist jedoch nicht einfach der spätere Verkaufspreis der Immobilie maßgeblich. Der Wert des geerbten Hauses wird nach den gesetzlichen Regeln für die Bewertung von Immobilien ermittelt.

Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Eine Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Sie ein geerbtes Haus innerhalb von zehn Jahren nach der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser oder die Erblasserin verkaufen. Im Erbfall wird die Frist nicht neu in Gang gesetzt. Maßgeblich ist vielmehr der Zeitpunkt, zu dem das Haus gekauft wurde. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Gewinn aus dem Verkauf, sofern keine Steuerbefreiung greift.

Steuerfrei kann der Verkauf insbesondere sein, wenn die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist. Eine Steuerbefreiung kommt außerdem infrage, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei müssen keine drei vollständigen Jahre zwischen Einzug und Verkauf liegen.

Bei einem geerbten Haus sollten Sie deshalb vor dem Verkauf insbesondere prüfen, wann der Erblasser oder die Erblasserin die Immobilie angeschafft hat und wie das Haus seitdem genutzt wurde. Davon kann abhängen, ob der Verkaufsgewinn versteuert werden muss.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines geerbten Hauses?

Neben möglichen Steuern können beim Verkauf einer Immobilie verschiedene andere Kosten entstehen. Welche davon anfallen, hängt jedoch vom konkreten Einzelfall ab. Typische Kostenpunkte sind zum Beispiel folgende:

• Immobilienbewertung oder Gutachten

• Entrümpelung

• Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten vor dem Hausverkauf

• fehlende oder neu zu beschaffende Verkaufsunterlagen

• Energieausweis

• Maklerprovision bei Beauftragung eines Maklerbüros

• Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung eines Darlehens

• Kosten für die Löschung von Grundpfandrechten

Welche Alternativen gibt es zum Verkauf?

Nicht immer muss ein geerbtes Haus verkauft werden. Je nach persönlicher und finanzieller Situation können auch andere Lösungen sinnvoll sein:

• Geerbtes Haus selbst nutzen: Die Selbstnutzung kann sinnvoll sein, wenn Lage, Größe und Zustand des Hauses zu Ihrer Lebenssituation passen. Wurde das Haus als Familienheim steuerfrei geerbt, muss die zehnjährige Selbstnutzung beachtet werden, damit die Steuerbefreiung nicht nachträglich entfällt.

• Geerbtes Haus vermieten: Eine Vermietung der Immobilie kann eine Alternative zum Verkauf sein, wenn eine langfristige Vermietung wirtschaftlich sinnvoll erscheint. Dabei sollten Sie unter anderem die erzielbare Miete, laufende Kosten, Instandhaltungsbedarf, Verwaltung und die Nachfrage vor Ort berücksichtigen. Besteht bereits ein Mietverhältnis, muss dieses bei der weiteren Nutzung berücksichtigt werden.

• Miterb:innen auszahlen und das Haus behalten: Bei einer Erbengemeinschaft kann eine Person die Immobilie übernehmen und die anderen Miterb:innen entsprechend ihrer Erbanteile auszahlen. Dafür müssen sich die Beteiligten über den Wert der Immobilie und die Finanzierung der Auszahlung einigen.