Immobilienbewertung: Ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

Online-Immobilienbewertung in 3 einfachen Schritten

Erhalten Sie eine aktuelle Werteinschätzung Ihres Hauses, Grundstücks, Ihrer Wohnung oder Gewerbeimmobilie in wenigen Minuten – online, kostenlos und unverbindlich. So einfach klappt's:

1. Hausdaten angeben: Zur digitalen Immobilienbewertung brauchen wir nur wenige Daten, wie Immobilienart, Baujahr, Zustand und Adresse.

2. Kontaktdaten eingeben: Damit wir Ihnen den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zukommen lassen können, müssen Sie nur noch Ihren Vor- und Nachnamen sowie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse angeben.

3. Preiseinschätzung erhalten: Sie erhalten telefonisch die geschätzte Preisspanne der Immobilie sowie einen Wertvergleich zu Objekten der Nachbarschaft.

Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie finanzielle Entscheidungen rund um Ihr Eigenheim planen. In folgenden Fällen schafft eine Immobilienbewertung Klarheit:

• Verkauf einer Immobilie

• Kauf einer Immobilie

• Eigene Vermögensübersicht

• Vererben von Immobilien

• Schenkung von Immobilien

• Heirat oder Ehevertrag

• Hausverkauf bei einer Scheidung

Aber kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie überhaupt? Die meisten Immobilienbesitzer:innen dürften sich hier ganz schön verschätzen. Viele Jahre boomten Eigenheime und die Immobilienpreise kletterten in vielen Gebieten in schwindelerregende Höhen. Nach dem Höhepunkt im dritten Quartal 2022 nahmen die Preissteigerungen allerdings ab und erreichten laut dem Häuser- und Wohnungspreisindex (HPI) im ersten Quartal 2024 einen darauffolgenden Tiefstand.

Seit dem ersten Quartal 2025 zeigt der Index wieder einen klaren Aufwärtstrend. Im zweiten Quartal 2026 fiel der Anstieg so stark wie seit Jahren nicht mehr aus und der Index erreichte ein neues Allzeithoch. Die Zahlen veröffentlichte Statistik Austria zuletzt am 23. September 2026.

Doch maßgeblich für die Preise ist nicht nur die allgemeine Marktlage, sondern vor allem auch der Zustand, die Ausstattung und die Lage der eigenen Immobilie. In manchen Fällen lassen sich daher niedrigere Preise erzielen, als die Besitzer:innen erwarten. In anderen Fällen kann der Marktwert des Hauses oder der Wohnung höher sein, als Sie vermuten. Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen, bietet Ihnen daher die nötige Sicherheit, um fundierte Entscheidungen zu treffen und den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Online-Immobilienbewertung oder ausführliches Gutachten?

Entscheidend sind Ihr Budget, der Anlass sowie die Zeit für die Immobilienbewertung. Online, kostenlos und schnell steht dabei ausführlich, zeit- und kostenintensiv gegenüber:

• Online-Immobilienbewertung: Sie eignet sich, wenn Sie den Wert einer Immobilie aus rein persönlichem Interesse, für die erste Orientierung oder zur Überprüfung eines Kaufpreises erfahren wollen. In der Regel liefert sie eine Preisspanne und keinen konkreten Verkehrswert.

• Kurzgutachten: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen oder den Immobilienwert für eine einvernehmliche Scheidung oder eine Verlassenschaft ermitteln wollen, kann ein Kurzgutachten ausreichen.

• Verkehrswertgutachten: Wenn Sie den Immobilienwert für gerichtliche Angelegenheiten, bestimmte behördliche Nachweise oder komplexe rechtliche Auseinandersetzungen benötigen, kann ein ausführliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein.

Wie lange ist eine Immobilienbewertung in Österreich gültig?

Eine Immobilienbewertung wird grundsätzlich solange als gültig angesehen, wie sich die Rahmenbedingungen zum Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben. Bei einem Immobilienverkauf können Sie etwa von einem Zeitraum zwischen 6 und 12 Monaten ausgehen, bei gerichtlichen Verfahren sind es tendenziell eher 6 Monate.

Dass Immobilienbewertungen nicht unbegrenzt aussagekräftig sind, ergibt sich daraus, dass Marktbedingungen wie Preisschwankungen und Veränderungen im Immobilienmarkt die Relevanz der Bewertung erheblich beeinflussen können. Auch Sanierungen oder bauliche Veränderungen können dazu führen, dass eine schon vorgenommene Schätzung Ihres Hauses schnell obsolet wird und Sie die Immobilie erneut schätzen lassen sollten. Vor einem Verkauf oder in rechtlichen Angelegenheiten sollten Sie eine aktuelle Bewertung anfordern, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen berücksichtigt werden.

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Je nach Anlass der Bewertung können Sie verschiedene Methoden der Immobilienbewertung nutzen. Für einige Zwecke wie einen herkömmlichen Immobilienverkauf genügt oft eine Kurzeinschätzung, während für andere ein ausführliches Gutachten erforderlich sein kann.

Eine detaillierte Bewertung einer Immobilie erhalten Sie durch ein Verkehrswertgutachten. Es wird vor allem als Wertnachweis gegenüber einer Behörde oder vor Gericht gebraucht, etwa bei einer Erbauseinandersetzung, einer Schenkung oder einer Scheidung. Bei gerichtlichen Bewertungen und bestimmten behördlichen Verfahren gelten die Vorgaben des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG). Für private Immobilienbewertungen bietet das LBG einen wichtigen rechtlichen und methodischen Bezugsrahmen, sofern keine abweichenden Vorgaben gelten.

Der Ablauf einer professionellen Immobilienbewertung beginnt mit der Prüfung der Unterlagen und einem Lokalaugenschein des Objekts. Dabei werden verschiedene Faktoren wie Zustand, Ausstattung und Lage erfasst. Anschließend wird ein geeignetes Bewertungsverfahren ausgewählt, und die relevanten Daten werden gesammelt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie anhand der Kaufpreise vergleichbarer Immobilien ermittelt. Dafür werden Objekte herangezogen, die mit der zu bewertenden Immobilie hinsichtlich möglichst vieler Faktoren übereinstimmen. Je größer die Übereinstimmung der Vergleichsobjekte und je mehr geeignete Kaufpreise zur Verfügung stehen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis. Die Regelungen hierzu finden sich in § 4 LBG. Faktoren, die bei dieser Methode eine Rolle spielen, sind unter anderem

• die Lage,

• die Beschaffenheit des Grundstücks,

• der Erschließungszustand,

• Gebäudeart und Größe,

• das Baujahr sowie

• Ausstattung und baulicher Zustand.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie danach beurteilt, welche nachhaltigen Erträge mit ihr erzielt werden können. Die Methode kommt deshalb vor allem bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, bei denen die Mieteinnahmen einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert haben.

In die Berechnung fließen unter anderem die voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten und der Bodenwert ein. Auch die voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie wird bei der Wertermittlung berücksichtigt. Die Regelungen zum Ertragswertverfahren sind in § 5 LBG definiert.

Sachwertverfahren

Die Bestimmungen zum Sachwertverfahren finden sich in § 6 LBG. Es eignet sich vor allem für Immobilien, bei denen sich nur wenige vergleichbare Kaufpreise finden lassen oder die aufgrund ihrer individuellen Merkmale kaum mit anderen Objekten vergleichbar sind.

Bei der Wertermittlung werden zunächst der Bodenwert und der Bauwert des Gebäudes bestimmt. Grundlage für den Bauwert ist der Herstellungswert des Gebäudes. Davon werden Wertminderungen aufgrund von Alter und Abnutzung abgezogen. Der daraus resultierende Sachwert wird anschließend an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.

Diese Unterlagen benötigen Sie für die Immobilienbewertung

Für eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, alle relevanten Unterlagen bereitzustellen. Diese Dokumente helfen, den Wert der Immobilie umfassend zu ermitteln und mögliche wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen. Bei einem Haus sind insbesondere folgende Unterlagen relevant:

• Grundbuchauszug

• Baupläne und Baubeschreibung

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Energieausweis

• Katastermappe bzw. Mappenblatt

• Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen und Reparaturen

• Informationen über Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Dienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder Baurechte, soweit vorhanden

• Mietverträge und Nachweise über Mieteinnahmen, falls das Haus vermietet ist

Bei einer Eigentumswohnung benötigen Sie zusätzlich:

• Wohnungseigentumsvertrag

• Wirtschaftsplan und Betriebskostenabrechnungen

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen am allgemeinen Teil der Liegenschaft

• Informationen über Zubehörobjekte oder andere wertrelevante Besonderheiten

Welche Faktoren fließen in die Immobilienbewertung ein?

Ob Sie eine kostenlose Immobilienbewertung in Anspruch nehmen oder ein umfängliches Gutachten erstellen lassen – bei der Wertermittlung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Äußere Faktoren wie die Lage lassen sich nicht beeinflussen. Veränderbare Faktoren wie der Zustand der Immobilie können sich dagegen im Wert niederschlagen, etwa durch Modernisierungen oder Sanierungen. Zu den relevanten Faktoren gehören:

• Lage und Infrastruktur

• Grundstücksgröße, Zuschnitt und Bebaubarkeit

• Baujahr und Zustand der Immobilie

• Ausstattung

• Art der Immobilie

• Größe und Aufteilung

• Energieeffizienz und Heizsystem

• Modernisierungs- und Sanierungsstand

• Belastungen

• Vermietungssituation und erzielbare Mieten

Was kostet eine Immobilienbewertung in Österreich?

Wie hoch die Kosten für eine Immobilienbewertung ausfallen, hängt vom Umfang und von der Art der Bewertung ab.

• Online-Immobilienbewertung: Eine grobe Einschätzung zur ersten Orientierung ist meist kostenlos.

• Kurzgutachten: Die Kosten beginnen etwa bei 500 Euro, können je nach Arbeitsaufwand aber auch höher ausfallen. Bei Erteilung eines Maklerauftrags sind sie üblicherweise Bestandteil der Maklerprovision.

• Umfassendes Wertgutachten: Im Schnitt liegen die Kosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro, allerdings ist das stark abhängig vom jeweiligen Aufwand.

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Planen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims, helfen Ihnen Immobilientreuhänder:innen bzw. Immobilienmakler:innen bei der Bewertung weiter. Sie kennen den regionalen Markt und können auf Basis von Vergleichsobjekten und der aktuellen Marktlage eine realistische Marktpreiseinschätzung vornehmen. Üblicherweise wird eine solche Einschätzung im Zusammenhang mit einem Verkaufsauftrag kostenlos angeboten. Das sollte vorab jedoch transparent vereinbart werden.

Wenn Sie außerhalb eines Gerichtsverfahrens eine unabhängige und ausführliche Bewertung benötigen, können Sie sich an unabhängige Sachverständige wenden. Für gerichtliche Gutachten kommen insbesondere allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige infrage. Wird in einem Gerichtsverfahren ein Gutachten benötigt, kann das Gericht eine entsprechende sachverständige Person bestellen.

Können Sie Ihre Immobilie selbst bewerten?

Es ist möglich, eine erste Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie selbst vorzunehmen, indem Sie Online-Immobilienbewertungs-Tools nutzen oder Informationen über vergleichbare Objekte in Ihrer Umgebung einholen. Dabei sollten Sie allerdings beachten, dass Angebotspreise nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichzusetzen sind. Außerdem lassen sich besondere Merkmale wie Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder Sanierungsrisiken häufig nicht zuverlässig anhand von Online-Angeboten bewerten.

Diese Methoden können Ihnen daher nur einen groben Überblick über den Marktwert geben. Für eine präzise und rechtssichere Bewertung, insbesondere bei gerichtlichen oder steuerlichen Angelegenheiten, ist es ratsam, eine qualifizierte sachverständige Person hinzuzuziehen.