Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung: Diese Möglichkeiten haben Sie

Immobilienverkauf bei Scheidung oder Trennung: Welche Lösungen gibt es?

Wenn Sie sich trennen oder scheiden lassen und gemeinsam ein Haus besitzen, gibt es mehrere Möglichkeiten, die für Sie infrage kommen können. Die passende Lösung hängt vor allem davon ab, ob beide das Haus verkaufen möchten, ob eine Person darin wohnen bleiben will und wie die Eigentums- und Finanzierungsverhältnisse geregelt sind.

Verkauf auf dem freien Markt

Der Verkauf des Hauses ist häufig die einfachste Möglichkeit, wenn beide Parteien einen klaren finanziellen Schnitt möchten. Die Immobilie wird am freien Markt angeboten, der bestehende Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst und der verbleibende Betrag nach den jeweiligen Ansprüchen verteilt.

Eine Person übernimmt das Haus und zahlt die andere aus

Möchte eine Person im Haus bleiben, kann sie den Miteigentumsanteil der anderen übernehmen und diese entsprechend auszahlen. Dafür müssen zunächst der Wert der Immobilie und die finanziellen Möglichkeiten geklärt werden. Einer Übernahme des Kredits beziehungsweise der Entlassung der anderen Person aus der Haftung muss die Bank zustimmen.

Haus gemeinsam behalten oder vermieten

Ein gemeinsames Haus muss nicht unmittelbar nach der Trennung verkauft werden. Die Immobilie kann zunächst im gemeinsamen Eigentum bleiben und selbst genutzt oder vermietet werden. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf aktuell ungünstig ist oder sich beide über die weitere Nutzung einigen können. Allerdings bleiben beide Parteien damit auch langfristig finanziell und organisatorisch miteinander verbunden.

Naturalteilung oder getrennte Nutzung

Bei einer größeren Liegenschaft oder einem größeren Haus kann eine Naturalteilung oder getrennte Nutzung infrage kommen. So kann beispielsweise ein Grundstück geteilt oder bei einem Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungseigentum an getrennten Einheiten begründet werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie dafür geeignet ist. Je nach Objekt können bauliche und rechtliche Maßnahmen erforderlich sein, sodass diese Lösung mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden sein kann.

Zivilteilung als letzte Möglichkeit

Wenn sich die Eigentümer:innen nicht auf einen Verkauf, eine Auszahlung oder eine andere Lösung einigen können, kann grundsätzlich jede:r Miteigentümer:in eine Teilungsklage einbringen. Ist eine Naturalteilung nicht möglich oder nicht sinnvoll, kann die Liegenschaft im Rahmen der Zivilteilung gerichtlich feilgeboten werden.

Das Verfahren kann zu einem anderen Verkaufsergebnis führen als ein gut vorbereiteter Verkauf auf dem freien Markt. Außerdem haben die Beteiligten weniger Einfluss auf den Ablauf und die Vermarktung. Deshalb ist eine außergerichtliche, einvernehmliche Lösung meist die bessere Variante.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Für die Eigentumslage ist zunächst entscheidend, wer im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen ist. Die Ehe allein macht eine:n Ehepartner:in nicht automatisch zum Miteigentümer oder zur Miteigentümerin.

Beide Ehepartner:innen stehen im Grundbuch

Sind beide Ehepartner:innen im Grundbuch eingetragen, sind sie entsprechend ihrer dort festgehaltenen Anteile Miteigentümer:innen. Eine Person kann die andere nicht einfach aus dem Grundbuch streichen lassen. Für den Verkauf der gesamten Liegenschaft müssen grundsätzlich alle Miteigentümer:innen zustimmen. Mögliche Lösungen sind in diesem Fall

• der gemeinsame Verkauf,

• die Übernahme des Hauses durch eine Person,

• das gemeinsame Behalten der Immobilie oder

• eine Naturalteilung.

Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich eine Teilungsklage eingebracht werden.

Nur eine Person steht im Grundbuch

Ist nur ein:e Ehepartner:in im Grundbuch eingetragen, ist diese Person grundsätzlich alleinige:r Eigentümer:in des Hauses. Die Ehe allein macht den anderen Ehepartner oder die andere Ehepartnerin nicht automatisch zum Miteigentümer oder zur Miteigentümerin.

Bei einer Scheidung kann das Haus aber trotzdem Teil des Aufteilungsverfahrens sein. Dabei werden unter anderem die Ehewohnung, das eheliche Gebrauchsvermögen, die ehelichen Ersparnisse und Schulden berücksichtigt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Ehewohnung, die ursprünglich nur einer Person gehörte, in die Aufteilung einbezogen werden.

Einer will das Haus bei der Scheidung nicht verkaufen: Was können Sie tun?

Wenn beide Ehepartner:innen im Grundbuch stehen, kann eine:r das gemeinsame Haus nicht einfach allein verkaufen. Eine Person kann den Verkauf also nicht einfach gegen den Willen der anderen durchsetzen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die gemeinsame Eigentümerschaft zu beenden.

Am einfachsten ist es, wenn sich beide Parteien auf eine Lösung einigen. Eine Mediation kann helfen, wenn die Gespräche festgefahren sind und beide grundsätzlich zu einer Lösung bereit sind. Dabei vermittelt eine neutrale Person zwischen den Beteiligten, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Möchte ein:e Ehepartner:in im Haus bleiben, kann er oder sie die andere Person auszahlen und das Haus allein übernehmen.

Wenn keine Einigung möglich ist, kann grundsätzlich eine Teilungsklage eingebracht werden. Ist eine Naturalteilung nicht möglich oder nicht sinnvoll, kann das Haus in einem gerichtlichen Verfahren versteigert werden. Sind minderjährige Kinder im Haushalt, sollten Sie außerdem berücksichtigen, wie sich die jeweilige Lösung auf deren Wohnsituation auswirkt.

Wie viel ist das Haus bei einer Scheidung wert und wie wird der Erlös verteilt?

Bevor Sie über einen Verkauf der Immobilie oder die Auszahlung der anderen Person entscheiden, müssen Sie wissen, wie viel das Haus aktuell wert ist. Für eine erste Einschätzung können Sie den groben Wert anhand von Online-Portalen ermitteln. Eine fundierte Einschätzung des Marktwerts kann Ihnen zum Beispiel ein Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin geben.

Sind sich beide Parteien über den Wert einig, ist ein unabhängiges Sachverständigengutachten nicht zwingend erforderlich. Bei Streitigkeiten oder einer hohen Ausgleichszahlung kann ein unabhängiges Gutachten eine neutrale Grundlage für die Verhandlungen schaffen. Im gerichtlichen Verfahren kann das Gericht bei Bedarf selbst eine:n Sachverständige:n mit der Bewertung beauftragen.

Was bleibt vom Verkaufspreis übrig?

Der Verkaufspreis entspricht nicht automatisch dem Betrag, der anschließend zwischen den Ehepartner:innen aufgeteilt werden kann. Berücksichtigt werden müssen unter anderem auch:

• die Restschuld des Kredits

• eine allfällige Pönale der Bank

• Immobilienertragsteuer, falls keine Befreiung greift

• Maklerprovision und weitere Verkaufskosten

• gegebenenfalls Kosten für Gutachten sowie die Löschung grundbücherlicher Lasten

Eine vereinfachte Rechnung zur Orientierung könnte etwa so aussehen:

• Verkaufspreis: 450.000 Euro

• Restschuld: 220.000 Euro

• Verkaufs- und sonstige Kosten: 20.000 Euro

• Pönale der Bank: 5.000 Euro

• Verbleibender Nettoerlös: 205.000 Euro

Bei einem Eigentumsanteil von jeweils 50 Prozent und einer Befreiung von der Immobilienertragsteuer würden sich in diesem Beispiel zunächst 102.500 Euro pro Person ergeben. Die tatsächliche Verteilung hängt allerdings unter anderem vom Ergebnis des Aufteilungsverfahrens, von eingebrachtem Vermögen, übernommenen Schulden und weiteren Ausgleichszahlungen ab.

Was passiert mit dem Immobilienkredit bei Trennung und Scheidung?

Eine Trennung ändert zunächst nichts an einem bestehenden Kreditvertrag. Stehen beide Ehepartner:innen im Vertrag, haften grundsätzlich beide weiterhin gegenüber der Bank. Das gilt auch, wenn nur eine Person weiterhin im Haus wohnt. Deshalb sollten Sie frühzeitig klären, wie mit dem Kredit weiter verfahren wird.

Übernimmt ein:e Ehepartner:in das Haus, kann diese Person den Kredit übernehmen oder eine neue Finanzierung allein abschließen. Voraussetzung ist, dass die Bank zustimmt und den anderen Kreditnehmer beziehungsweise die andere Kreditnehmerin ausdrücklich aus der Haftung entlässt.

Wird das Haus verkauft, wird der noch offene Kredit üblicherweise aus dem Verkaufserlös abgelöst. Reicht er nicht aus, um die Restschuld und die anfallenden Kosten vollständig zu begleichen, bleibt ein offener Saldo. Für diesen müssen die Kreditnehmer:innen weiterhin aufkommen. Wie in diesem Fall konkret verfahren werden soll, muss mit der Bank geklärt werden.

Haus vor der Scheidung verkaufen: Was gilt in Österreich?

Für eine einvernehmliche Scheidung in Österreich muss die eheliche Lebensgemeinschaft seit mindestens sechs Monaten aufgehoben sein. Die Ehepartner:innen müssen dafür nicht zwingend in verschiedenen Wohnungen leben.

Die Immobilie kann bereits während dieser Zeit verkauft werden, sofern beide Eigentümer:innen zustimmen und die Finanzierung geklärt ist. Ein früher Verkauf kann finanzielle Klarheit schaffen, sollte aber zur persönlichen Situation passen.

Möchte beispielsweise eine Person im Haus bleiben und die andere auszahlen, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten. Auch nach der Scheidung kann die Immobilie noch verkauft, vermietet oder von dem Ex-Partner oder der Ex-Partnerin übernommen werden.

Steuern beim Hausverkauf nach Trennung oder Scheidung

Beim Verkauf einer Immobilie fällt in Österreich grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn an. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt jedoch eine Befreiung.

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann grundsätzlich greifen, wenn das Haus oder die Wohnung

• ab der Anschaffung beziehungsweise Herstellung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

• innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Zieht ein:e Partner:in vor dem Verkauf aus, kann das Auswirkungen auf die Hauptwohnsitzbefreiung haben. Entscheidend ist, ob die jeweiligen Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Verkaufs erfüllt sind.

Auch die Übertragung der Immobilie im Rahmen einer Scheidungsaufteilung ist steuerlich anders zu beurteilen als ein Verkauf. Hier gelten besondere Regelungen, die von der konkreten Gestaltung abhängen. Lassen Sie die steuerlichen Folgen daher vor der Übertragung prüfen.

Ist gerade ein guter Zeitpunkt für einen Hausverkauf in Österreich?

Ob sich ein Immobilienverkauf aktuell für Sie lohnt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Neben dem Zustand Ihrer Immobilie und der Region, in der sie sich befindet, ist auch die allgemeine Marktlage entscheidend. Der Häuser- und Wohnungspreisindex (HPI) zeigt für Österreich die Zahlen bis zum 1. Quartal 2026. Demnach sind die Preise von Wohnimmobilien seit dem 4. Quartal 2024 gestiegen, zuletzt sogar wieder etwas stärker als in den Quartalen davor.

Für Käufer:innen sind unter anderem die Inflationsrate und das aktuelle Zinsniveau relevant, weil sie beeinflussen, wie stark die laufenden Kosten steigen und wie teuer eine Immobilienfinanzierung ist. Die Inflationsrate lag im Juli 2026 bei +2,8 Prozent und ist damit den zweiten Monat in Folge wieder gesunken.

Fixe Kreditzinsen beginnen in Österreich derzeit bei etwa 3,3 Prozent, variable Zinsen, die sich am EURIBOR orientieren, können auch noch darunter liegen. Finanzierungen sind für Käufer:innen damit aktuell vergleichsweise leistbar, was sich auf die Nachfrage und entsprechend auch auf die Immobilienpreise auswirkt.