Haus verkaufen 2026: So verkaufen Sie schnell & zum besten Preis

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sich der Immobilienverkauf 2026 lohnt oder sie mit dem Hausverkauf warten sollten, um einen besseren Preis zu erzielen. Der österreichische Immobilienmarkt hat sich nach den deutlichen Anpassungen der vergangenen Jahre spürbar beruhigt. Gleichzeitig bleibt er regional jedoch sehr unterschiedlich. Lage, Zustand und Energieeffizienz entscheiden weiterhin stark über die erzielbaren Immobilienpreise.

Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen derzeit etwa zwischen 3,20 und 3,50 Prozent. Die Entwicklung der Bauzinsen in den kommenden Monaten wird vor allem von der Konjunktur und den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Sollte die EZB die Leitzinsen wegen anhaltend hoher Inflationsraten weiter erhöhen, könnten auch die Bauzinsen erneut steigen. Bleiben weitere Zinserhöhungen aus, ist hingegen mit einer weitgehend stabilen Entwicklung der Bauzinsen zu rechnen.

Die seit Jahresbeginn von 2,0 auf 3,2 Prozent im Juni gestiegene Inflationsrate verteuert jedoch das tägliche Leben. Sollte sich diese Entwicklung fortsetzen, könnte das zu einer geringeren Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen. Das heißt, dass es länger dauern kann, solvente Käufer:innen zu finden, und Preiswünsche unter Umständen angepasst werden müssen.

Schritt 1: Für oder gegen eine:n Makler:in entscheiden

Viele unterschätzen den Aufwand eines Immobilienverkaufs. Ohne Makler:in müssen Sie sehr viel Zeit und Energie aufwenden, sich branchenspezifisches Wissen anzueignen, eine Verkaufsstrategie zu erarbeiten, einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln und sämtliche organisatorische Aufgaben zu übernehmen. Die größten Fehler beim privaten Verkauf von Immobilien passieren daher auch durch mangelnde Erfahrungen der Eigentümer:innen, fehlende Marktkenntnisse und eine unrealistische Immobilienwerteinschätzung.

Überlegen Sie sich daher genau, ob Sie sich ein so großes und finanziell folgenschweres Unterfangen wie einen Hausverkauf ohne Immobilientreuhänder:in oder Immobilienmakler:in zutrauen, trotz der anfallenden Maklerprovision. Falls ja, können Sie sich an der weiteren Checkliste für den Hausverkauf auch ohne Makler:in orientieren. Falls nicht, hilft Ihnen vielleicht unser Artikel zur Vorbereitung auf den ersten Maklertermin.

Schritt 2: Erforderliche Unterlagen heraussuchen

Für eine fundierte Ermittlung des Verkehrswert und ein aussagekräftiges Exposé benötigen Sie vollständige Unterlagen. Dazu gehören vor allem:

• aktuelle Fotos und Grundrisse

• aktueller Grundbuchauszug

• Katasterplan vom zuständigen Vermessungsamt (BEV)

• Bau- und Lagepläne (inkl. rechtskräftiger Baubewilligung)

• Energieausweis gemäß EAVG

• aktueller Grundsteuerbescheid

• Betriebskostenübersicht

• Versicherungsunterlagen (z. B. Gebäudeversicherung)

• Nachweise über Sanierungen und Investitionen

Schritt 3: Preis für die Immobilie festlegen

Beim Verkauf Ihres Hauses ist die Frage nach dem Preis, der damit erzielt werden kann, eine der wichtigsten. Ein Verkehrswertgutachten und eine fundierte Marktanalyse helfen, einen realistischen Preis zu bestimmen. Entscheidend sind der Immobilienwert und vor allem auch der Wert der Liegenschaft. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

Die Lage

Einer der ausschlaggebenden Faktoren für den Kaufpreis ist die Lage von Haus und zugehöriger Liegenschaft. In ländlichen Regionen liegen die Preise oft unter denen von beliebten städtischen Lagen. Eine Infrastruktur mit Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten hat hier einen sehr hohen Stellenwert.

Das Haus

Die Wertspanne ist je nach Alter, Zustand, Fläche und Ausstattung sehr groß. Fällt der Wert bei renovierungsbedürftigen Altbauten ins Negative, ist oft ein Abriss die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Das Grundstück

Die Preise von Liegenschaften sind mancherorts so hoch, dass der Gesamtwert des Hauses deutlich in die Höhe steigen kann. Neben der Lage und Größe sind hier vor allem die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten ausschlaggebend. Aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geht hervor, wie viel Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Boden realisierbar ist. Je höher diese Fläche, desto wertvoller der Grund.

Schritt 4: Exposé für das Haus erstellen

Im nächsten Schritt gilt es, potenzielle Käufer:innen für Ihr Haus zu begeistern. Denken Sie daran, dass der erste Eindruck wichtig ist! Entscheidend hierfür ist ein aussagekräftiges Exposé, das Ihr Objekt gut präsentiert. Heben Sie die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervor und geben Sie wichtige Details, wie zum Beispiel das Baujahr, durchgeführte Sanierungsarbeiten und den Heizwärmebedarf aus dem Energieausweis an. Hochwertige Fotos werten das Inserat auf.

Schritt 5: Anzeigen schalten und Lokalaugenscheine durchführen

Die gängigen Immobilienportale im Internet sind eine erste Anlaufstelle, um schnell und einfach ein paar Anzeigen für Ihr Haus zu schalten. Die nötigen Informationen können Sie einfach aus Ihrem Exposé kopieren. Wenn Sie in einer großen Stadt wohnen oder lieber Ihr Haus an Privatkäufer:innen aus der Umgebung verkaufen möchten, lohnt sich auch die Anzeigenschaltung in einer Tageszeitung und in Anzeigenblättern.

Lokalaugenscheine sind wichtig, um Interessent:innen einen guten Eindruck der Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig sind sie eine gute Möglichkeit, potenzielle Käufer:innen persönlich kennenzulernen und alle Fragen direkt zu klären. Auf Wunsch übernimmt der Makler oder die Maklerin auch komplett die Kommunikation mit den Interessent:innen.

Schritt 6: Bonität der Käufer:innen prüfen

Haben Sie potenzielle Käufer:innen gefunden, sollten Sie prüfen, ob die vereinbarte Summe tatsächlich aufgebracht werden kann. Dafür haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Sie lassen die Bonität durch Ihre:n Immobilienmakler:in prüfen.

• Der oder die Käufer:in legt eine Finanzierungszusage der Bank für das konkrete Objekt vor.

• Sie verlangen einen Bonitätsnachweis, etwa eine Auskunft des Kreditschutzverbands von 1870 (KSV1870).

Schritt 7: Notartermin machen

Sind sich beide Parteien einig, werden der Kaufpreis sowie die besprochenen Details in einem Kaufvertrag festgehalten, die von einem Notariat oder einer Rechtsanwaltskanzlei errichtet wird. Anschließend wird die Urkunde unterzeichnet. Je nach Abwicklung ist auch eine Beglaubigung der Unterschriften erforderlich.

Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch wird in der Regel durch die Notarin bzw. den Notar oder die Rechtsanwaltskanzlei abgewickelt. Zur Sicherung der Käufer:innen wird üblicherweise eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung im Grundbuch angemerkt. So wird verhindert, dass die Immobilie mehrfach veräußert oder eine spätere Eintragung bevorzugt wird. Die Kaufpreisabwicklung erfolgt in der Praxis meist über ein Treuhandkonto des Notariats oder der Rechtsanwaltskanzlei.

Schritt 8: Übergabe an die neuen Eigentümer:innen

Sind alle Arbeiten erledigt und ist die Verkaufssumme auf dem Treuhandkonto bzw. Ihrem Konto eingegangen, steht die Übergabe an. Machen Sie dafür einen Termin aus, bei dem die Schlüssel der Immobilie übergeben werden. Denken Sie an alle Schlüssel für Innen- und Außenbereich, Müllräume, Postkästen und Sicherungskästen. Zudem müssen Sie den Käufer:innen alle wichtigen Unterlagen aushändigen, etwa den Energieausweis und Versicherungsunterlagen.

Schritt 9: Nebenkosten und Steuern bezahlen

Zum Schluss gilt es, die rechtlichen und steuerlichen Pflichten abzuwickeln. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf etwa 10 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Die Provision für Immobilienmakler:innen liegt in der Praxis meist zwischen 2 und 3 Prozent zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer jeweils für Käufer:in und Verkäufer:in.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde mit 1. August 2008 abgeschafft. Für Erbschaften gibt es daher keine Steuer auf den Vermögensübergang. Wenn Sie Ihr Haus jedoch gewinnbringend verkaufen, fällt grundsätzlich die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn an. Um sie zu vermeiden, können Sie die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen. Sie gilt, wenn der Hauptwohnsitz mindestens 2 Jahre durchgehend ab der Anschaffung bestand oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf.

Ist diese Voraussetzung erfüllt, ergeben sich beim Verkauf eines selbst genutzten Hauses im Wert von 250.000 Euro ungefähr folgende Kosten:

Tipps für den Hausverkauf

Wer sein Haus verkauft, sollte den Verkaufsprozess gut vorbereiten. Mit den richtigen Tipps lassen sich typische Fehler beim Immobilienverkauf vermeiden und die Chancen auf einen schnellen Verkauf zu einem marktgerechten Preis erhöhen.

• Seien Sie beim Zeitmanagement realistisch. Allein alle Behörden zu kontaktieren, Anzeigen zu schalten und geeignete Käufer:innen zu finden, dauert oft mehrere Wochen bis Monate.

• Entwickeln Sie, gegebenenfalls zusammen mit einem Makler oder einer Maklerin, eine Verkaufsstrategie für Ihr Haus und versuchen Sie, Ihren Plan möglichst zügig in die Tat umzusetzen.

• Definieren Sie eine Zielgruppe nach Art der Immobilie und legen Sie Ihre Verkaufsaktivitäten und die Plattform, auf der Sie Ihr Objekt bewerben wollen, danach aus.

• Seien Sie beim gewünschten Verkaufspreis realistisch und lassen Sie Ihre Emotionen möglichst außen vor. Auch wenn viel Arbeit und Herzblut in Ihrem Eigenheim steckt, zählt für Interessent:innen am Ende der aktuelle Marktwert.

• Bereiten Sie sich auf Lokalaugenscheine gut vor. Besorgen Sie alle relevanten Unterlagen, gehen Sie im Vorfeld mögliche Fragen durch und haben Sie einen gut begründeten Verkaufspreis parat.

• Wenn Sie es nicht eilig haben, Ihr Haus zu verkaufen, kann es sich lohnen, Zeit und Geld in notwendige Reparaturen oder energetische Sanierungsmaßnahmen wie eine moderne Heizungsanlage zu investieren, um den Immobilienwert zu steigern.

• Prüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung die Finanzierungsfähigkeit Ihrer Käufer:innen. In der Praxis ist es üblich, sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen zu lassen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Ein Hausverkauf dauert in Österreich meist mehrere Monate. Vom ersten Inserat bis zur Schlüsselübergabe sollten Eigentümer:innen mit etwa 6 bis 12 Monaten rechnen. In gefragten Lagen und bei realistischer Preisgestaltung kann es schneller gehen, während bei speziellen Objekten, unvollständigen Unterlagen oder zu hohem Angebotspreis auch deutlich mehr Zeit vergehen kann.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Vorbereitung, Vermarktung, Vertragsabwicklung und Übergabe: Schon die Beschaffung der Unterlagen und die professionelle Bewertung brauchen oft einige Wochen. Finanzierung, Kaufvertrag und treuhändige Abwicklung kosten zusätzlich Zeit. Wer den Preis von Anfang an marktgerecht ansetzt und die Dokumente vollständig vorbereitet, verkürzt den Prozess meist spürbar.

Hausverkauf in Sondersituationen

Nicht jeder Hausverkauf verläuft nach dem klassischen Ablauf. Bei besonderen Situationen wie einer Scheidung, einer Erbschaft oder einer laufenden Finanzierung gibt es zusätzliche rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten.

• Haus innerhalb der Familie verkaufen: Ein Verkauf an Angehörige kann sinnvoll sein, sollte aber gut vorbereitet werden. Neben dem Kaufvertrag müssen auch steuerliche Fragen und eine marktgerechte Bewertung berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen bei Scheidung: Wenn eine gemeinsame Immobilie nach einer Trennung verkauft werden soll, müssen Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Aufteilung des Verkaufserlöses geklärt werden.

• Geerbtes Haus verkaufen: Vor dem Verkauf einer geerbten Liegenschaft sollten Erbfolge, Grundbucheintrag, mögliche Steuerfragen und bei mehreren Erb:innen die Zustimmung aller Beteiligten geklärt werden.

• Haus mit Restschuld verkaufen: Ein Verkauf ist auch bei laufender Baufinanzierung möglich. Dabei müssen die Ablösung des Darlehens, mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen und die Zustimmung der Bank berücksichtigt werden.

• Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wer trotz Verkauf in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann einen Verkauf mit Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht sowie eine Rückmietvereinbarung prüfen.

• Zwangsversteigerung vermeiden: Bei finanziellen Schwierigkeiten kann ein frühzeitiger Verkauf eine Möglichkeit sein, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Wichtig ist dabei, rechtzeitig mit der Bank und der Gläubigerseite nach Lösungen zu suchen.