Checkliste für einen erfolgreichen Immobilienverkauf
Um eine Immobilie reibungslos zu verkaufen, müssen Sie einige Besonderheiten beachten. Unsere Checkliste für den Immobilienverkauf zeigt Ihnen die einzelnen Schritte, die Sie gehen müssen. Wir erläutern Ihnen das richtige Vorgehen von der Vorbereitung des Verkaufs bis zur Eigentumsübertragung und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten, wenn Ihre Käuferinnen oder Käufer nicht zahlen.
Den Immobilienverkauf vorbereiten
Informationspflicht
Haben Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie entschlossen und kennen Ihren Auszugstermin bzw. können abschätzen, wann Sie die Immobilie frühestens an einen Käufer oder eine Käuferin übergeben können, bereiten Sie die nötigen Unterlagen vor. Als Verkäufer:in unterliegen Sie einer Informationspflicht. Die Angaben zur Beschaffenheit der Immobilie und Fläche müssen exakt sein, da der abgeschlossene Kaufvertrag andernfalls angefochten werden könnte. Folgende Punkte müssen Sie angeben:
Beschaffenheit der Immobilie und die exakte Flächenangabe
bestehende Verträge zur Immobilie (z. B. Miet- oder Pachtverträge)
rechtliche Situation der Immobilie (z. B. Hypotheken)
Energieausweis (verpflichtend beim Immobilienverkauf; Angaben über den energietechnischen Zustand des Gebäudes müssen bereits in Immobilieninseraten enthalten sein)
Beim Verkauf mit Immobilienmakler:innen oder Immobilientreuhänder:innen müssen die Angaben diesen gegenüber offengelegt werden. Die Abfrage solcher Informationen ist Bestandteil des ersten Beratungsgesprächs.
Gewährleistungspflicht
Die Gewährleistung bedeutet beim Immobilienverkauf, dass Sie als Verkäufer:in die Immobilie ohne versteckte Mängel und mit der vereinbarten Beschaffenheit übergeben müssen. Das ist in § 922 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) festgelegt.
Liegt ein versteckter Mangel am Objekt vor, der für beide Vertragsparteien nicht erkennbar war, liegt die Beweislast innerhalb der ersten 6 Monate nach der Übergabe bei den Verkäufer:innen. Danach kehrt sich die Beweislast um. Um Mängelansprüche geltend zu machen, haben Käufer:innen höchstens 3 Jahre nach der Übergabe der Immobilie Zeit.
Würden Sie einen Ihnen bekannten Mangel absichtlich verschweigen, damit der Kaufvertrag zustande kommt, könnten die Käufer:innen vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadenersatz fordern.
Wird ein absichtlich verschwiegener Mangel bekannt, können Käufer:innen auch nach Ablauf der dreijährigen Gewährleistungsfrist noch Ansprüche geltend machen. Damit es dazu nicht kommt, sollten Sie prinzipiell alle Mängel an Ihrer Immobilie offenlegen und gegebenenfalls Ziviltechniker:innen oder Bausachverständige beauftragen, um den Zustand objektiv zu bewerten. Dokumentieren Sie außerdem jeden Schritt und jede Abmachung, um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen.
Immobilienwert bestimmen
Engagieren Sie Sachverständige, die anhand des Verkehrswertes den angemessenen Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Dazu zählen Architekt:innen, Ziviltechniker:innen und Immobilienmakler:innen. Der veranschlagte Verkaufspreis kann je nach Gutachter:in um etwa 10 Prozent variieren, da die Wertermittlung zu einem großen Anteil auf Schätzungen basiert. Feste Größen, die für den Verkaufswert eine Rolle spielen, sind:
Lage und Infrastruktur
Beschaffenheit (z. B. Alter, Zustand, Größe, Ausstattung)
Energiestandard (ausgewiesen im Energieausweis nach EAVG)
Marktsituation
Für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigen Sachverständige unter anderem den Katasterplan, den Grundbuchauszug, Bauzeichnungen bzw. Baubewilligungen und eventuelle Mietverträge.
Von unabhängigen Sachverständigen angefertigte Gutachten haben auch vor Gericht Bestand. Für falsche Angaben haftet dann der/die Gutachter:in. Insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungsimmobilien spielt dieser Fakt eine wichtige Rolle. Aber auch Banken oder Behörden erkennen nur professionell erstellte Gutachten an.
Käufer:in gefunden - Wie geht es weiter?
Termin zur Errichtung des Kaufvertrags
In einem ersten Termin, bei dem Käufer:in und Verkäufer:in zugegen sind, werden die Details und Verkaufsbedingungen festgelegt. Der Vorteil einer gemeinsamen Sitzung ist, dass so unnötige Korrekturschleifen vermieden werden. Solche Ersttermine werden meist durch die beauftragten Immobilienmakler:innen koordiniert. Üblicherweise dürfen die Käufer:innen bestimmen, welches Notariat oder welche Rechtsanwaltskanzlei den Kaufvertrag schreibt. Das hängt damit zusammen, dass die Käuferseite meist auch die Kosten für diese rechtliche Begleitung und die sichere Zahlungsabwicklung trägt.
Das österreichische Recht verlangt für den gültigen Abschluss eines Kaufvertrages keine spezielle Form. Für die notwendige Eintragung ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag jedoch zwingend von einer Notarin bzw. einem Notar oder vom Bezirksgericht beglaubigt werden. Diese rechtliche Vorgabe findet sich in § 31 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes (GBG). Das Notariat bzw. die Rechtsanwaltskanzlei, die den Vertrag aufsetzt, übernimmt dabei zudem die rechtliche Beratung und stellt sicher, dass das Geld erst dann an Sie fließt, wenn der Grundbucheintrag rechtlich gesichert ist.
Unterzeichnung des Kaufvertrags
Sind sich Verkäufer:in und Käufer:in über einen gültigen Vertragsstand einig geworden, unterzeichnen sie den Vertrag und lassen die Unterschriften beglaubigen. Können Sie selbst den Termin nicht wahrnehmen, besteht die Möglichkeit, einen Stellvertreter oder eine Stellvertreterin zu bevollmächtigen.
Rangordnung und Pfandrechtseintragung
Im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung veranlasst die Anwaltskanzlei oder das Notariat einen Rangordnungsbeschluss für die beabsichtigte Veräußerung beim Grundbuch. Damit ist der Vorrang für die Eigentumsübertragung zugunsten der Käufer:innen ein Jahr lang gesichert, bis sie die Verkaufssumme überwiesen haben. Sollte noch ein alter Kredit auf der Immobilie lasten, sorgt das Notariat dafür, dass das entsprechende Pfandrecht der Bank im Grundbuch gelöscht wird, um eine lastenfreie Übergabe zu gewährleisten.
Die Zahlung wird fällig
Das Notariat verschickt die Zahlungsaufforderung. Nachdem der Betrag auf das Treuhandkonto überwiesen und alle Voraussetzungen, etwa die Löschung alter Lasten, erfüllt wurden, wird der Kaufpreis an die Verkäufer:innen ausgezahlt. Gleichzeitig beantragt das Notariat die Eigentumsumschreibung, wodurch die Käufer:innen als neue Eigentümer:innen im Grundbuch eingetragen werden.
Die Kosten für die Abwicklung und die Errichtung des Kaufvertrags orientieren sich an den jeweiligen Kammertarifen. Üblicherweise belaufen sie sich bei einem Immobilienverkauf in Österreich auf 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, zzgl. 20 Prozent Umsatzsteuer und Barauslagen. Vergessen Sie außerdem nicht die Immobilienertragsteuer, die Sie als Verkäufer:in bei einem Gewinn abführen müssen, sofern keine Befreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung greifen.
Rechtsschutzmöglichkeiten: Was passiert, wenn die Käufer:innen nicht zahlen?
Lassen Sie sich Finanzierungsbestätigungen der Bank des Käufers bzw. der Käuferin zeigen, bevor Sie einen Kaufvertrag eingehen. Die sicherste Variante ist die Abwicklung über einen Treuhänder wie eine:n Notar:in oder eine Rechtsanwaltskanzlei). Das Geld wird dann auf ein Treuhandkonto überwiesen, bevor das Eigentum im Grundbuch überschrieben wird. Sollten die Käufer:innen dennoch in Verzug geraten, haben Sie als Verkäufer:in verschiedene Möglichkeiten:
Auf die Erhebung von Verzugszinsen haben Sie gemäß § 1333 ABGB einen gesetzlichen Anspruch. Bei reinen Privatgeschäften liegt die Höhe der Zinsen bei 4 Prozent pro Jahr.
Sollte die Zahlung ausbleiben, können Sie den Käufer:innen eine angemessene Nachfrist setzen. Führt auch das nicht zur Zahlung, können Sie gemäß § 918 ff. ABGB den Rücktritt vom Vertrag erklären.
Gemäß § 918 ff. ABGB haben Sie als Verkäufer:in die Möglichkeit, Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu fordern, nachdem Sie vom Kaufvertrag zurückgetreten sind.
Video: Welche Fehler Sie beim Immobilienverkauf vermeiden sollten
Ein Immobilienverkauf ist komplex und kleine Fehler können schnell große finanzielle Folgen haben. Wir zeigen Ihnen im Video die 7 größten Fehler beim Immobilienverkauf und wie Sie sie vermeiden:
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