So wird Ihr Grundstücksverkauf ein voller Erfolg

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Beim Verkauf des eigenen Grundstücks steht an erster Stelle die Wertermittlung. Ist Ihr Grundstück im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen, lohnt es sich oft, es zu verkaufen. Besonders in stadtnahen Gegenden sind die Möglichkeiten für einen Verkauf trotz der Dynamik am Markt aktuell gut. Bei der Wertermittlung müssen Sie einige Aspekte beachten.

Grundstückswert

Die Immobilienbewertung und die Ermittlung des Preises sind die wichtigsten Aspekte, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen. Denn ein realistischer Preis ist notwendig, um Interessent:innen zu überzeugen. Der durchschnittliche Preis für ein baureifes Grundstück variiert in Österreich regional erheblich. Um den Wert Ihres Baugrundstücks zu ermitteln, können Sie Gutachter:innen beauftragen oder aktuelle Zahlen zum österreichischen Immobilienmarkt zurate ziehen. Auch Daten der Statistik Austria geben einen guten Überblick über regionale Preisniveaus.

Regionale Preisspiegel

Anstelle starrer Richtwerte gibt es in Österreich regionale Immobilienpreisspiegel, die Durchschnittswerte zur Bestimmung von Grundstückswerten liefern. Sie werden aus dem durchschnittlichen Verkaufspreis anderer Liegenschaften der Region unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustands ermittelt. Ausgehend von diesen Vergleichswerten ist es Gutachter:innen möglich, den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln.

Verfahren der Wertermittlung

Um den Wert eines unbebauten Grundstücks oder einer bebauten Liegenschaft nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und den einschlägigen Bewertungsrichtlinien zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art des Grundstücks ab:

• Vergleichswertverfahren: Setzt das Grundstück in Relation zu ähnlichen Liegenschaften unter dem Aspekt der Werthaltigkeit und ermittelt dadurch einen angemessenen Kaufpreis. Dieses Verfahren wird meist bei privat genutzten Wohngrundstücken angewendet.

• Ertragswertverfahren: Kommt vor allem bei Grundstücken und Immobilien zum Einsatz, bei denen die zukünftig erzielbaren Erträge ausschlaggebend sind. Das sind beispielsweise Anlageobjekte oder Geschäftsgrundstücke.

• Sachwertverfahren: Das Verfahren wird vor allem zur Bewertung bebauter Liegenschaften eingesetzt. Dabei werden die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung berücksichtigt.

Preisfaktoren beim Grundstücksverkauf

Jedes Grundstück muss individuell betrachtet werden. Schon kleine Abweichungen können großen Einfluss auf den Wert haben. So kann ein nach Süden ausgerichtetes Baugrundstück einen höheren Preis erzielen als ähnliche Objekte mit Nord- oder Ostausrichtung.

Gewerbliche Immobilienmakler:innen kennen die Preise der Region am besten. Während eine gute Infrastruktur ein Bonus ist, wird zum Beispiel die Nähe zu Industrie aufgrund der Lärmbelastung negativ beurteilt. Folgende Faktoren spielen eine Rolle:

• regionale Lage

• Ausrichtung

• Fläche

• Zuschnitt und Form

• Infrastruktur und angrenzendes Gewerbe

• Altlasten oder Baulasten

• Bebaubarkeit laut Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Bebaubarkeit als Top-Faktor

Für Käufer:innen ist die Nutzbarkeit des Grundstücks entscheidend. Der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde geben hierüber Auskunft. Sind die Pläne nicht eindeutig, kann eine Bebauungsstudie oder ein formloses Ansuchen bei der Baubehörde helfen, Klarheit zu schaffen.

In bestimmten Fällen kann zusätzlich eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich sein, die bereits in der Planung berücksichtigt werden sollte. Das kann etwa bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder beim Erwerb durch ausländische Staatsangehörige der Fall sein.

Vorsicht bei Aufschließungskosten

Die Aufschließungskosten umfassen Abgaben an die Gemeinde sowie Anschlusskosten für Wasser, Strom, Kanal und Telekommunikation. Ist Ihr Grundstück noch nicht aufgeschlossen, kommen entsprechende Kosten auf die Käufer:innen zu, was den Verkaufspreis mindert.

Kennen Sie Ihre Zielgruppe

Meist kommen zwei verschiedene Zielgruppen als Käufer:innen für Ihr Grundstück infrage. Zum einen Privatpersonen, die den Grund selbst als Baufläche nutzen oder Bauträger:innen, die große Wohnbauprojekte verwirklichen wollen. Je nach der maximalen Bebauungsdichte ändert sich nicht nur die Zielgruppe, sondern auch der Preis, den Sie erzielen können.

Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Um ein Grundstück erfolgreich zu verkaufen, ist neben einer realistischen Preiskalkulation auch die Vermarktungsstrategie entscheidend. Je nach Lage, Größe und Grundstückswert sollte ein individueller Plan entwickelt werden, um die passenden Käufer:innen zu erreichen. Mit den richtigen Tipps gelingt Ihnen der Verkauf schnell, reibungslos und zum bestmöglichen Preis:

• Tragen Sie alle relevanten Informationen zusammen. Dazu gehören der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, ein aktueller Auszug vom zuständigen Grundbuchsgericht, die Aufschließungskosten und allfällige Gefahrenzonen.

• Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé mit konkreten Angaben und attraktiven Bildern.

• Bereiten Sie sich auf den Lokalaugenschein gut vor und wählen Sie eine Zeit bei hellem Tageslicht.

• Holen Sie sich Unterstützung von Immobilienmakler:innen. Sie verfügen über Branchenwissen und Verhandlungsgeschick und kennen die regionalen Marktpreise.

Wie läuft der Grundstücksverkauf ab?

Nachdem Sie den Wert Ihres Grundstücks ermittelt und Käufer:innen gefunden haben, müssen einige Formalitäten erledigt werden. Beim Grundstücksverkauf sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen und Dokumente bereitzuhalten. So sieht der Ablauf aus:

Gang zum Notariat oder zur Rechtsanwaltskanzlei

Beim Verkauf muss für die grundbücherliche Durchführung die Unterschrift auf der Kaufurkunde öffentlich beglaubigt werden. In der Praxis übernehmen Notar:innen oder Rechtsanwält:innen die treuhändige Abwicklung, erstellen den Kaufvertrag und veranlassen die Eintragung beim Grundbuchsgericht.

Meldung an das Finanzamt

Der oder die Treuhänder:in kümmert sich um die Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer und der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer beträgt üblicherweise 3,5 Prozent des Kaufpreises, wobei bei nahen Angehörigen besondere Stufen nach dem Grundstückswert gelten. Sobald die Steuern abgeführt sind, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch zwingend erforderlich ist.

Benötigte Dokumente

Nur mit den erforderlichen Unterlagen ist der Verkauf auch rechtmäßig. Folgende Unterlagen müssen Sie zusammentragen:

Mit welche Kosten müssen Sie beim Grundstücksverkauf rechnen?

Diese Kosten beim Immobilienverkauf kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen:

• Maklerprovision: Die Maklerprovision ist gesetzlich gedeckelt und beträgt bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro maximal 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer pro Vertragspartei. Welche Seite welche Anteile übernimmt, wird im Maklervertrag vereinbart.

• Wertermittlung: Wenn Sie einen oder eine Makler:in engagiert haben, ist die Ermittlung des Grundstückswertes bereits in der Maklerprovision inbegriffen. Ein separates Gutachten durch Ziviltechniker:innen oder gerichtlich beeidete Sachverständige kostet je nach Aufwand.

• Notarkosten: Die Kosten für die Vertragserrichtung durch das Notariat oder die Anwaltskanzlei und für die Treuhandschaft betragen meist zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen.

• Grundbuchauszug: Ein aktueller Auszug vom Grundbuchsgericht kostet online oder bei Gericht etwa 15 bis 20 Euro.

• Baubewilligungsansuchen bzw. Voranfrage: Wenn Sie zur Wertsteigerung bereits ein Baubewilligungsansuchen einreichen oder eine Voranfrage stellen, fallen hierfür Gemeindegebühren an. Ihre Höhe hängt vom Umfang des Verfahrens und von der Gemeinde ab.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist eine Bankfinanzierung noch nicht ausgelaufen, kann die Bank bei vorzeitiger Tilgung eine Pönale verlangen. Die Höhe hängt vom Kreditvertrag, der Restlaufzeit, dem offenen Kreditbetrag und den Zinskonditionen ab.

Welche Steuern fallen an?

• Beim Immobilienverkauf in Österreich fällt grundsätzlich die Immobilienertragsteuer an. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent des Veräußerungsgewinns.

• Die frühere österreichische Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde bereits 2012 abgeschafft. Gewinne aus Grundstücksverkäufen sind seitdem zeitlich unbegrenzt steuerpflichtig.

• Eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa im Rahmen der Hauptwohnsitzbefreiung für bebaute Grundstücke.

• Zusätzlich ist beim Erwerb die Grunderwerbsteuer zu entrichten, die üblicherweise 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.