So verkaufen Sie erfolgreich Ihre Wohnung

Was müssen Sie beim Wohnungsverkauf beachten?

Eine Immobilie zu veräußern, ist oftmals mit erheblichem Aufwand verbunden. Es gibt für Sie als Eigentümer:in viele rechtliche, organisatorische und wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Diese Tipps erleichtern Ihnen den Wohnungsverkauf:

Tipp 1: Freie Wohnungen statt vermietete verkaufen

Für freie Wohnungen liegt der Marktpreis oft höher, da sie sowohl für Eigennutzer:innen als auch für Anleger:innen attraktiv sind. Wohnen Mieter:innen in der Wohnung, können Sie diese nicht einfach herauswerfen. Strenge Regelungen im Mietrechtsgesetz sichern die Bewohner:innen von Eigentumswohnungen gegen plötzliche Kündigungen und unbegründete Mieterhöhungen ab. Ein Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis reduziert daher in der Regel den Käuferkreis. Sollte Ihre Eigentumswohnung frei werden, weil Ihre Mieter:innen oder Sie selbst ausziehen, ist das ein guter Zeitpunkt, um über den Wohnungsverkauf nachzudenken.

Tipp 2: Zeit einplanen

Sie sollten sich bewusst machen, dass es viel Zeit in Anspruch nimmt, eine Wohnung zu verkaufen. Einen realistischen Angebotspreis festzulegen und die entsprechenden Lokalaugenscheine durchzuführen, um geeignete Käufer:innen zu finden, sind keine einfachen Aufgaben. Rechnen Sie deshalb mit ungefähr drei bis sechs Monaten.

Selbst wenn es der Fall ist: Sie sollten die Kaufinteressent:innen nicht spüren lassen, dass Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen wollen oder müssen. Sonst könnten die potenziellen Käufer:innen dieses Wissen bei den Verhandlungen ausnutzen und den Preis drücken wollen.

Tipp 3: Kosten im Blick haben

Viele Verkäufer:innen sind der Auffassung, wenn sie ihre Immobilie privat ohne Immobilientreuhänder:in oder Immobilienmakler:in verkaufen, könnten sie bei den Kosten sparen. Tatsächlich entfallen die Kosten für die Wertermittlung und die Vermarktung Ihrer Wohnung bei der Beauftragung von Makler:innen, da diese Tätigkeiten zu deren Aufgabenfeld gehören. Tatsächlich fallen jedoch auch ohne Makler:in bestimmte Kosten zwingend an:

• Kosten für die Beschaffung von Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis gemäß EAVG)

• Vertragserrichtungskosten (in der Praxis meist durch Rechtsanwält:innen oder im Rahmen der Notarkosten)

• Kosten für die treuhändige Kaufpreisabwicklung

Tipp 4: Richtigen Wert ermitteln

Um einen marktgerechten Kaufpreis festzulegen, sollten Sie den Verkehrswert Ihrer Wohnung möglichst realistisch einschätzen. Hierzu können Sie Immobiliengutachter:innen oder zertifizierte Sachverständige beauftragen, die Ihnen ein Gutachten ausstellen. Sie können aber auch mittels verschiedener Bewertungsverfahren selbst den Wert berechnen. Bedenken Sie aber, dass professionelle Bewertungen deutlich präziser sind und auch bei Preisverhandlungen eine stärkere Argumentationsbasis bieten.

Tipp 5: Wichtige Dokumente vorbereiten

Für die Vermarktung und den Verkaufsprozess sollten Sie alle relevanten Unterlagen frühzeitig zusammenstellen. Sie werden sowohl für das Exposé als auch für die Kaufvertragsabwicklung benötigt.

Was ist ein Wohnungseigentumsvertrag (Parifizierung)?

Damit einzelne Wohnungen rechtlich selbstständig verkauft werden können, muss Wohnungseigentum begründet sein. Grundlage dafür sind ein Nutzwertgutachten und der Wohnungseigentumsvertrag. Sie legen insbesondere die Miteigentumsanteile, die Zuordnung der Objekte sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen fest.

Welche Steuern gibt es beim Verkauf einer Wohnung?

Beim Immobilienverkauf können auch Steuern anfallen. Wenn Sie aber bestimmte gesetzliche Befreiungen nutzen, können Sie die Steuerlast legal senken oder ganz umgehen.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 Prozent. Eine zentrale Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn:

• die Wohnung ab Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder

• innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

In diesen Fällen entfällt die Immobilienertragsteuer.

Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichem Erwerb

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich bereits im Jahr 2008 abgeschafft. Dennoch fällt bei unentgeltlichen Übertragungen wie einer Erbschaft oder Schenkung Grunderwerbsteuer an. Sie wird nach dem sogenannten Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts berechnet. Für nahe Angehörige gelten niedrigere Steuersätze, aber keine vollständige Steuerbefreiung.

Lohnen sich Makler:innen für den Wohnungsverkauf?

Der Immobilienverkauf ist ein komplexes Thema. Viele Eigentümer:innen unterschätzen den Aufwand, den der Verkauf ihrer Wohnung mit sich bringt. Außerdem ist der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen unterlegen, die Laien kaum überblicken können. Erfahrene und sachkundige Immobilienmakler:innen können Sie vor Fehlern bewahren und Ihnen helfen, Zeit zu sparen und einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen. Zusätzlich können sie Ihnen dank ihrer Erfahrung viele Fragen zu Problematiken wie steuerlichen Besonderheiten beantworten.

1. Expertise und Kontakte

Immobilienmakler:innen verfügen über fundierte Marktkenntnisse und in den meisten Fällen über eine breite Kundendatei mit aktiven Kaufgesuchen, die gezielt angeschrieben werden können. Zudem können sie ihre Kontakte zu anderen Makler:innen nutzen, die sich gegenseitig mit Interessenten und Objekten weiterhelfen. So kann Ihre Wohnung besonders schnell vermittelt werden.

2. Immobilienbewertung und Marketingstrategien

Makler:innen übernehmen die Preiskalkulation anhand einer professionellen Immobilienbewertung und koordinieren den Einsatz passender Marketing-Instrumente für die optimale Positionierung Ihrer Eigentumswohnung in Online-Portalen oder auch in Form von Zeitungsannoncen). Dazu gehört das Verfassen eines aussagekräftigen, repräsentativen Immobilienexposés, die Erstellung und Bearbeitung von Fotos und Videofilmen sowie die Ermittlung der richtigen Zielgruppe und Erarbeitung einer Vermarktungsstrategie für Ihre Wohnung.

3. Interessentenauswahl, Terminkoordination und Besichtigungsdurchführung

Darüber hinaus informieren Makler:innen Sie stets über seine Verkaufsaktivitäten und qualifiziert Interessent:innen, um eine Vorauswahl an potenziellen Käufer:innen für Ihre Wohnung zu treffen. Dazu gehört auch die Bonitätsprüfung möglicher Käufer:innen. Im Anschluss setzen Makler:innen Termine für Lokalaugenscheine und führen diese auch allein durch.

4. Professionelle Zeitplanung

Immobilienmakler:innen gehen ohne persönlichen und emotionalen Bezug an den Wohnungsverkauf heran und können Interessentengespräche daher objektiv führen. Sie verfügen über die nötige professionelle Ausdauer, auf die richtigen Käufer:innen zu warten, um die Eigentumswohnung zum angemessenen Preis zu verkaufen und nicht übereilt unter Wert zu veräußern.

5. Beratung, Verhandlungen und Formalitäten

In der Regel haben private Immobilienkäufer:innen angesichts der großen Investition Beratungsbedarf und zahlreiche Fragen. Diese zu beantworten ist Aufgabe des objektiven Immobilienprofis. Dessen fachmännisches Wissen und Vokabular schafft im Gegensatz zu den eher laienhaften Ausführungen einer Privatperson Vertrauen bei den Interessent:innen. Das ist nicht zuletzt eine wichtige Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die juristischen Abwicklungen bei dem oder der Notar:in.

Zudem übernehmen Makler:innen die Durchsetzung Ihrer Preisvorstellungen in Verhandlungsgesprächen. Immobilienmakler:innen beraten in vertrags- und baurechtlichen Angelegenheiten und arbeiten in Kooperation mit dem Notar oder der Notarin einen Kaufvertrag aus. Bei der Beurkundung sind diese ebenso anwesend und sorgen für eine reibungslose Übergabe Ihrer Wohnung.